Marbella Immobilien Marktbericht 2015

Marbella Immobilien Marktbericht 2015

Von Christopher Clover, Leitender Direktor von Panorama Properties

 

Christopher Clover schreibt seit über 45 Jahren über den Immobiliensektor in Marbella.

Es ist nichts Neues, dass sich der Immobilienmarkt in Marbella erneut im Aufschwung befindet, worauf wir bereits in den letzten drei Ausgaben des Marktberichts hingewiesen hatten. Die Krise ist vorüber. Selbst der gesamte landesweite Immobilienmarkt verzeichnete im letzten Quartal 2014 Preissteigerungen von 2,2%, so zügig wie schon seit 2008 nicht mehr (Quelle: statistisches Amt). Die große Neuigkeit in Marbella ist jedoch, dass das Verkaufsvolumen 2014 einen Zuwachs von über 28% im Vergleich zum Vorjahr verzeichnete, was einen Anstieg von knapp 77%, verglichen mit dem Verkaufsvolumen im Jahr 2011, bedeutet. Das sind 12% mehr als das Verkaufsvolumen im Jahr 2007, also kurz vor der Krise (Quelle: spanisches Bauministerium). Während die spanische Wirtschaft an den Auswirkungen einer schweren Wirtschaftskrise zu leiden hatte, steigt die Nachfrage nach Immobilien in der Gegend in und um Marbella seit 2012 ständig an.

Außergewöhnliche Wachstumszahlen in diesem Sektor

Werfen Sie einen Blick auf die nachstehende Tabelle und die entsprechenden Grafiken. Diese Abbildungen und Zahlen zeigen das außergewöhnlich intensive Wachstum, das sich seit 2012 vollzogen hat. Diese wichtige und anhaltende, sich über mehrere Jahre hinweg vollziehende Besserung hat dazu beigetragen, dass Marbella in Bezug auf das Wachstum der Immobilienverkäufe zu den führenden Städten Spaniens gehört.

  2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Marbella 4,432 3,568 2,110 2,199 2,389 2,259 2,531 3,115 3,997
Jährliche Änderungen   -19% -41% 4% 9% -5% 12% 24% 28%

Quelle:Ministerio de Fomentos www.fomento.gob.es

Gesamtsumme Immobilienverkäufe in Marbella

Immobilienpreise liegen noch immer weit unter einstigen Spitzenwerten

Die Immobilienkrise in Marbella ist tatsächlich endlich überwunden, zumindest, was das Verkaufsvolumen anbetrifft, das in den letzten drei Jahren stetig angestiegen ist. Was aber die Preise anbelangt, so ist die Krise für Verkäufer noch nicht wirklich vorbei: Die Preise liegen noch immer 15-25% unter den Spitzenniveaus, sogar in den am besten konsolidierten Gegenden. In weniger konsolidierten Gegenden liegen die Preise sogar noch niedriger, nämlich im untersten Bereich, und hier wird man sicher noch eine Zeit lang Schnäppchen ergattern können. Zu beachten ist, dass Objekte der oberen Preisklasse zwischen 1.5 – 2 Mio. € nicht immer durch Immobilien mit ähnlichen Eigenschaften ersetzt werden, was auf einen potenziellen Mangel an hochwertigsten Objekten zu guten Preisen hinweist. Diese Tatsache, kombiniert mit einer höheren Nachfrage, hat dazu geführt, dass viele Eigentümer ihre Preisvorstellungen erhöht haben, was schon seit Jahren nicht mehr vorgekommen ist. Seit Anfang 2015 hat unsere Agentur drei bis viermal pro Woche Preissteigerungen erhalten; gleichzeitig aber gibt es andere Eigentümer, die ihre Preise reduzieren, weil sie endlich realisieren, dass ihre Immobilien trotz verbesserter Marktlage noch immer überteuert waren.

Gründe für das Wachstum auf dem Immobilienmarkt in Marbella

Verschiedenste Arten von Käufern. Der Immobilienmarkt und die Wirtschaft in Marbella hängen nicht in großem Maß von der landesweiten Wirtschaftslage ab. Mindestens 85% der Käufer einer Immobilie in Marbella kommen von außerhalb Spaniens, vor allem aus anderen europäischen Ländern, in denen die wirtschaftliche Situation im Vergleich zu Spanien relativ solide und im Wachstum begriffen ist.
Obwohl spanische Käufer aufgrund der schweren Krise im Land so gut wie nicht vorhanden waren, wurde dieser Umstand durch den ausländischen Markt mehr als ausgeglichen.

Die Pessimisten schweigen. Tausende potenzieller Käufer haben jahrelang auf den richtigen Moment gewartet, um in Marbella eine Immobilie zu kaufen und damit ihren Lebensstandard zu erhöhen. Die Neuigkeit, dass die Krise auf dem Immobilienmarkt in Marbella überwunden ist, hat dazu geführt, dass nun auch diejenigen, die am hartnäckigsten an das Andauern der Krise geglaubt hatten, schnell handelten, bevor die Preise wieder zu stark ansteigen. Dank der jährlich steigenden Verkaufszahlen in Marbella haben sich die Ängste vor einem risikoreichen Immobilienkauf zu derzeitigen Marktpreisen verflüchtigt.

Ein schwacher Euro. Der schwache Euro ist ein zusätzlicher Anreiz für Käufer außerhalb der Eurozone, in Marbella zu kaufen. Das englische Pfund zum Beispiel hat im letzten Jahr seinen Wert um 14% gesteigert und ein so hohes Niveau wie seit 2002 nicht mehr erreicht. Auch im Vergleich zum amerikanischen Dollar ist der Euro so schwach wie seit 2002 nicht mehr. Der Schweizer Franken, der 2014 aufgewertet wurde, ist im Vergleich zum Euro ebenfalls extrem stark.

Nach wie vor niedrige Hypothekenraten. Zinssätze auf einem Rekordtief, gekoppelt mit der derzeit herrschenden erbitterten Konkurrenz unter den spanischen Banken führen zu steigender Motivation unter Käufern, die eine Hypothek aufnehmen möchten. Typische variable Zinssätze über 20 Jahre, Stand April 2015, sind der Euribor (nominale Sätze) mit + 1,70% und die festen Zinssätze ab 2,75%.

Relativ hohe Erträge im Vergleich zu anderen Investitionsarten
Der prozentuale Ertrag auf Bankeinlagen, besonders für Kunden aus der Euro- und Dollarzone, ist dermaßen niedrig (mancherorts sogar negativ, wie beispielweise in der Schweiz), dass viele Menschen sich nun anderen Investitionsarten zuwenden, die zwar nicht die gleiche Liquidität dafür aber mittelfristig höhere Erträge einbringen. Innerhalb dieser großen Gruppe entscheiden sich viele für eine Investition in ihren Lebensstil, kombiniert mit einer vom Zeitpunkt her günstigen Geldanlage in Immobilien, und schlagen auf diese Weise gleich zwei Fliegen mit einer Klappe.

Sichere Gegend ist gleich sichere Geldanlage. Marbella gilt als sichere und qualitativ hochwertige Gemeinde innerhalb der Europäischen Union, ein Umstand, der für viele andere Orte nicht zutreffend ist. Es gibt hunderte von Zeitungsartikeln, die in den letzten sechs Monaten veröffentlich worden sind und über die auffällige Erholung Marbellas sowie die Anzeichen einer allgemeinen Besserung auch landesweit berichtet haben.

Tourismus-Statistiken erreichten 2014 Rekordniveaus

Es ist eine wohl bekannte Tatsache, dass in Urlaubsorten wie Marbella der Tourismus die Hauptquelle für gute Immobilienkunden ist. In diesem Zusammenhang ist Folgendes mit einzubeziehen:

Touristen entscheiden sich für Spanien. Gemäß der Jahresstatistik des Fremdenverkehrsministeriums hat Spanien seinen Rekord gebrochen und 2014 64,9 Mio. Besucher aus aller Welt empfangen, was 7,1% mehr ist als noch 2013. Damit liegt Spanien nun nach Frankreich und den USA an dritter Stelle der meistbesuchten Länder der Welt. Spaniens Regierungschef Mariano Rajoy verkündete bei der Eröffnung des Spain Global Tourism Forum am 27. Januar 2015, dass der Tourismus nun 12% des spanischen Bruttoinlandsprodukts ausmache.

Der Tourismus in Marbella brach 2014 alle Rekorde.
Laut Aussage des Statistischen Amtes brach Marbella 2014 seinen vorigen Rekord aus dem Jahr 2006 in Bezug auf die Anzahl der Hotelübernachtungen, die bei insgesamt 2,569,125 lagen. Dies beinhaltet natürlich nicht die Touristen, die ihren Aufenthalt in Ferienwohnungen verbrachten; hier kann man mindesten noch 25% dazurechnen. Auch die hunderttausende Menschen, die allgemein als „Wohntouristen“ bezeichnet werden (Touristen, die Immobilien besitzen aber nur zeitweise hier wohnen), sind hier nicht eingerechnet.

Wer kauft?

Die nachstehende von den Grundbuchämtern zur Verfügung gestellte Tabelle zeigt die neuesten Statistiken, laut derer die Briten bei den ausländischen Käufern in Spanien an erster Stelle stehen.

Immobilienkäufe in Spanien, geordnet nach Ländern

Land 2010 2011 2012 2013 2014 Jahr+/-%
Vereinigtes Königreich 4,649 4,294 4,469 5,504 7,023 27.6
Frankreich 1,627 2,110 2,675 3,634 4,209 15.8
Russland 1,278 1,740 2,585 3,163 3,106 -1.8
Belgien 881 1,111 1,750 2,666 2,876 7.9
Deutschland 1,533 1,814 2,127 2,570 2,963 15.3
Schweden 865 1,259 1,253 2,069 2,469 19.3
Norwegen 782 1,111 1,540 1,935 1,732 -10.5
Italien 1,130 1,259 1,325 1,345 1,960 45.7
China 811 851 1,156 1,126 1,510 34.1
Holland 874 814 789 963 981 1.9
Schweiz 227 333 426 484 557 15.2
Dänemark 298 333 348 478 462 -3.2
Finnland 238 296 235 446 430 -1.7
Andere 4,546 5,036 6,193 9,355 10,762 15.0
Ausländer 19,837 22,360 26,871 36,226 41,493 14.5
Lokal 426,048 347,844 303,879 292,920 277 435 -5,30%
Gesamt 445,885 370,204 330,750 329,146 318,928 -3,10%

Quelle: www.registradores.org

Der britische Markt ist nach wie vor führend und hat sich im Vergleich zu den Vorjahren noch gesteigert. In den letzten zehn Jahren standen die Briten stets an der Spitze (und vor allem seit Margaret Thatcher 1978 und 1979 den „Premium Dollar“ aufhob).

Kunden aus dem französischen Markt sind unserer Erfahrung nach die Letzten, die Marbella in erwähnenswerter Anzahl für sich entdecken. Obschon sie jahrelang stets an der Costa Brava präsent waren, sind die Franzosen in den letzten Jahren selten weiter südlich vorgedrungen. Dank der nun vorhandenen exzellenten Autobahnverbindungen in ganz Spanien und vieler täglich angebotener Direktflüge von Frankreich lässt sich ein schrittweiser Anstieg bei Immobilienkäufen durch Franzosen verzeichnen, sodass die Franzosen in absehbarer Zukunft eine wichtigere Rolle spielen werden. Die derzeitige steuerliche Situation in Frankreich ist ein zusätzlicher Faktor, um französische Käufer zum Kauf einer Immobilie in Spanien zu motivieren.

Der deutsche Markt schob sich im letzten Quartal 2014 hoch auf Platz 3 und setzte sich damit vor den russischen Markt. Dieser beständige Markt für Immobilienkäufer in Spanien liegt an einer gesunden Wirtschaftslage und dem lausigen Winterwetter, was auch für die meisten anderen nördlicheren Länder in Europa zutreffend ist.

Der russische Markt ist schwer angeschlagen durch den kürzlichen Einbruch des Rubels und der russischen, auf Erdöl basierenden Wirtschaft. Die Nachfrage nach Objekten der höheren Preisklassen seitens wohlhabender Russen, die ihren ersten steuerlichen Wohnsitz bereits außerhalb Russlands haben, wird jedoch trotzdem anhalten.

Der chinesische Markt gewinnt im restlichen Spanien und auch andernorts in Europa immer mehr an Bedeutung, aber in Marbella gibt es erst eine Hand voll chinesischer Käufer, die es bisher meist noch vorziehen, entweder Direktinvestitionen zu tätigen, die mit dem Lebensstil nichts zu tun haben, oder sich eine Immobilie in einer der größeren Städte zu kaufen, wo sie sämtliche Einkaufsmöglichkeiten direkt vor ihrer Türe haben.

Welche Immobilienarten sind gefragt?

Glücklicherweise sind heute wieder sämtliche Arten von Immobilien gefragt, vor allem renovierungsbedürftige Objekte und Häuser im zeitgenössischeren Stil, sowie komplett ausgestattete hochwertige und moderne Wohnungen mit innovativen elektronischen Elementen, die es noch vor zehn Jahren nicht gab. Geschlossene Wohnanlagen sind ebenfalls sehr beliebt. Und was Stadthäuser und Apartments angeht, so besteht auch große Nachfrage nach Anlagen, die mit Fitnessräumen, Schwimmbad, Sicherheitsdienst, Verwaltung etc. ausgestattet sind.

Was sind neben dem steigenden Verkaufsvolumen die weiteren Anzeichen für den zukünftigen Immobilienmarkt?

Der Mangel an neuen oder komplett renovierten Immobilien. Nicht vorhandene Bautätigkeit in den letzten 8 bis 9 Jahren und Probleme mit Baugenehmigungen aus dem ersten Jahrzehnt des neuen Jahrtausends (die wir aber nun mit der im Jahr 2010 erfolgten Verabschiedung des neuen Bebauungsplans für Marbella hinter uns gelassen haben), haben dazu geführt, dass in den letzten Jahren nur sehr wenige neue Objekte auf den Markt kamen.

Neubauten und neue Projekte. Der Markt hat sich belebt und auch die Bauunternehmer spüren die Auswirkungen: 2014 kauften sie fast alle guten Bauplätze, die es in Marbella noch zu haben gab. Es gibt dutzende neue Bauprojekte, große und kleine, die zur Zeit für einen Markt vorbereitet werden, auf dem wieder Nachfrage nach Objekten vom Reißbrett besteht. Diese reichen von freistehenden Villen bis hin zu ganzen Apartmentkomplexen. Mehrere kleinere Projekte dieser Art wurden 2014 angeboten und waren schon bei Baubeginn allesamt verkauft.
Auch viele internationale Bauunternehmer und Fonds arbeiten mit Partnern vor Ort in Marbella zusammen, um das erhebliche Wachstum am Markt, ablesbar an diversen wirtschaftlichen Indikatoren, auszunutzen. Die Baukräne sind wieder am Horizont zu sehen. Das Rad dreht sich, der Zyklus beginnt erneut.

Baugenehmigungen. Ein handfester Beweis für die obigen Ausführungen ist die wachsende Anzahl neuer Baugenehmigungen, die von der Stadtverwaltung Marbella vergeben werden. Diese sind im Vergleich zum Gesamtjahr 2009 allein in den ersten 8 Monaten von 2014 um 77% gestiegen (die jüngste Statistik der Stadt wurde veröffentlicht, während dieser Artikel in Entstehung war). Inbegriffen sind Baugenehmigungen für Projekte für mehrere Wohneinheiten, die als eine einzige Genehmigung zählen. Auf der anderen Seite sind die vielen Baugenehmigungen, die beantragt aber noch nicht erteilt wurden, in dieser Statistik nicht widergespiegelt.

Käufe im großen Stil. Ein weiterer Hinweis im Zusammenhang mit den Erwartungen für den landesweiten Markt ist, dass 2014 ein Rekordjahr im Bereich der Immobilieninvestitionen im großen Stil war (Quelle: www.irea.com). Hier wurde ein Zuwachs von 330% verglichen mit den Zahlen aus 2013 verzeichnet, Gesamtvolumen: 23.03 Billionen Euro. Die meisten dieser Verkäufe gingen an Investmentfonds, die auf der Suche nach potenziellen Investitionserträgen sehr viel größer als sonst wo waren, und die meisten Verkäufer waren entweder Banken oder krisengeschüttelte Immobilienfirmen. 78% der Verkäufe gingen an ausländische Entitäten, einschließlich vieler Investmentfonds.

Spanische Käufer profitieren noch nicht in vollem Umfang von der Genesung des Marktes

Es wird noch einige Zeit dauern, bis man die Erholung des Immobilienmarkts in Marbella als vollendet bezeichnen kann, denn dazu fehlt noch ein wichtiger Bestandteil: die Rückkehr der spanischen Käufer. Diese waren aufgrund der Rezession so gut wie nicht vorhanden. Sie waren die Grundlage des Marktes in Marbella seit dessen Anfängen und nahmen bis 2006 locker 35% Marktanteil ein. Heute sind es weniger als 15%. Wir schätzen, dass dies nicht länger als weitere 2 bis 3 Jahre so bleiben wird, möchten aber auch erwähnen, dass der Prozess bereits begonnen hat, wie sich an einem Zuwachs von 20,5% beim spanischen Tourismus 2014 in Marbella ablesen lässt, nachdem dieser jahrelang sehr lau war. Diese Zahlen wurden Anfang 2015 von der Stadtverwaltung Marbella veröffentlicht. Es gibt auch noch zahlreiche andere Anzeichen dafür, dass die spanische Wirtschaft dabei ist, sich schneller als von Vielen erwartet zu erholen.

Marbella ist einzigartig
Dieser südlichste Punkt Europas bietet das beste Klima im gesamten Mittelmeerraum. Marbella erfreute sich einer vernünftigen und vorausschauenden Baupolitik, die seitens der Gründungsväter und der ersten Bauunternehmer vor über 60 Jahren betrieben wurde. Unter anderem zeichnete sich diese Politik durch ein niedriges Bauvolumen und geringe Baudichte aus, wenn man es mit den Betondschungeln der meisten anderen Urlaubsorte in Spanien vergleicht. Diese Faktoren sowie die hervorragenden gemeindlichen Einrichtungen, die Sicherheit, die schöne Infrastruktur, über 40 Golfplätze im Umkreis von 20 Minuten Anfahrt, Tennisclubs, viele andere Sportmöglichkeiten, 3 Jachthäfen und tolle Restaurants machen Marbella zum einzigen Urlaubsort am Mittelmeer, wo man eine ganzjährige Saison hat, eingerechnet die Hochsaison im Sommer, die Übergangszeit im Frühling und im Herbst sowie die ruhigere Wintersaison. Aus diesen Gründen zieht Marbella Menschen aus ganz Europa und dem Rest der Welt an.

Ein neues Zeitalter für das Wachstum von Marbella

In Bezug auf das heutige Marbella gibt es eine wichtige Schlussfolgerung: Fast jeder, der die Entwicklung dieser Gegend über mehrere Jahre hinweg beobachtet und ausgewertet hat, glaubt, dass Marbella momentan am Beginn eines neuen Goldenen Zeitalters steht. Wenn alle anderen Faktoren gleich bleiben, wird diese neue Ära viele Jahre andauern.

 

Von Christopher Clover
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