Fragen und Antworten in Bezug auf den Kauf einer Immobilie in Spanien

Teil 1 - Rechtliche Formalitäten & Unkosten beim Immobilienkauf in Spanien

Panorma empfiehlt immer, dass Käufer einer Immobilie in Spanien einen qualifizierten Rechtsanwalt zu ihrer Vertretung und einen qualifizierten Finanzberater zur Erledigung der Steuerangelegenheiten hinzuziehen.

Der Immobilienkauf in Spanien ist ein relativ zügiges Verfahren. Das “letzte Wort” im Zusammenhang mit dem Eigentumsübergang an einer Immobilie hat das Grundbuchamt, das unverzüglich Auskunft darüber erteilen wird, ob der Verkäufer lastenfreies Eigentum an der fraglichen Immobilie hat. In den meisten Fällen, d.h., sofern nicht eine sofortige Barzahlung des Gesamtkaufpreises erfolgt, wird zunächst ein privatschriftlicher Vertrag abgeschlossen, in dem die Einzelheiten des Kaufs festgehalten werden. Hierzu gehören die genaue rechtliche Beschreibung des Kaufgegenstandes, die Festlegung des Kaufpreises sowie der Zahlungsbedingungen, die Bestimmung des Zeitpunktes der Vertragserfüllung sowie des Zeitpunktes der Übergabe der Kaufsache, etc. Bei der Unterzeichnung dieses privatschriftlichen Vertrages wird stets eine Anzahlung auf den Kaufpreis geleistet, deren Höhe sich im wesentlichen nach den vertraglich vereinbarten Bedingungen und dem für die Vertragserfüllung vorgesehenen Zeitpunkt richtet. Bei Festlegung eines Vertragserfüllungszeitraumes von 30 bis 60 Tagen ist eine Anzahlung von 10% des vereinbarten Kaufpreises üblich.

Noch nicht fertiggestellte Neubauten werden natürlich über die Bauperiode hin bezahlt und alle Anzahlungen müssen gemäß LOE 38/1999 (Bauordnungsgesetz) von einer Bank oder Versicherungsgesellschaft verbürgt werden. Wenn die Immobilie nicht zu einem bestimmten Datum fertiggestellt ist, hat der Käufer das Recht die gezahlten Gelder plus rechtsgültiger Zinsen zurückzuverlangen. Zusätzlich ist der Bauherr durch dieses Gesetz dazu verpflichtet, eine Zehnjahresversicherung zu Gunsten der Käufer bezüglich aller möglicher elementare Bauschäden abzuschliessen.

Bei Zahlung des Gesamtkaufpreises wird der Verkäufer die öffentliche Verkaufsurkunde (escritura) frei von Lasten und Zurückbehaltungsrechten für den Käufer erstellen. Der Vertrag wird von einem spanischen Notar beurkundet.Vor dort aus wird sie zu den Steuerbehörden weitergeleitet, wo die Ausstellungsgebühr festgesetzt wird, sollte es sich um eine wiederverkaufte Immobilie oder Immobilie aus zweiter Hand handeln. Dann wird die Urkunde dem Grundbuchamt zur Einschreibung vorgelegt. Eine vorläufige Einschreibung des Eigentumüberganges wird sofort vorgenommen.

Anfallende Kosten beim Erwerb eines Objektes

Übertragungssteuer (I.T.P.) 8%, 9%, 10% - Kosten, die dem Käufer beim Kauf einer beliebigen Immobilie entstehen (Villa, Wohnung, Land, Ladenlokal, Garage), vorausgesetzt, der Verkäufer ist kein Bauunternehmer oder handelt nicht geschäftsmäßig mit Immobilienverkäufen.

Wenn der “steuerliche Mindestwert” der Immobilie gemäß der Landesregierung höher ist als der Preis, dann wird der steuerliche Mindestwert angewandt: Basierend auf dem “steuerlichen Mindestwert” der Immobilie: es werden 8% bis zu 400.000 Euro des tatsächlichen Werts berechnet, bzw. 30.000 Euro für Garagen, außer bei Garagen, die ans Haus angeschlossen sind, und für maximal 2; 9% werden für Beträge zwischen 400.000 € und 700.000 € bzw. 30.000 € und 50.000 € bei Garagen berechnet. 10% für Beträge über 700.000 € oder 50.000 € für Garage.

Beispiel:

Für eine Immobilie zum Preis von 1.250.000 €
Bis zu 400.000 € - 8% = 32.000 €
Auf 300.000 € (400.000 € bis 700.000 €) - 9% = 27.000 €
Rest 550.000 € (700.000 € bis 1.250.000 €) - 10% = 55.000 €
Summe 114.000 €

MwSt. und STEMPELGEBÜHR 10% + 1,5% - Für jede VILLA, APARTMENT oder GARAGE, die als Anbau zu einer Immobilie gehört, und wenn der Verkäufer ein Bauunternehmer oder Promotor ist oder berufsmäßig mit diesen neu gebauten Immobilien handelt.

MwSt. und STEMPELGEBÜHR 21% + 1,5% - Für GRUNDSTÜCKE, LADENLOKALE oder KOMMERZIELLE GARAGENPLÄTZE, und wenn der Verkäufer ein Bauunternehmer, Promotor, Händler oder eine Firma ist. Dies gilt im Grunde genommen für alle NEU BEBAUTEN GRUNDSTÜCKE und NEU GEBAUTEN GESCHÄFTSRÄUME. Für Wiederverkäufe gilt dies nur, wenn der Verkäufer in eine der genannten Kategorien fällt.

Honorare des Notars und Gebühren für die Grundbucheintragung

Die Notargebühren können bis etwa 1.750 € betragen, obwohl die Kosten je nach Zahl der Seiten oder Komplexität der erstellten notariellen Kaufurkunde steigen (zum Beispiel, beim Protokollieren einer Satzung oder bei Ratenzahlung, nur teilweise fertiggestellte Immobilie, etc.). Zum Beispiel, die Notargebühren für ein Apartment im Wert von € 300.000 betragen etwa € 546; während die Notargebühren für ein Eigentumsobjekt im Wert von € 600.000, ca. € 678 betragen. Liegt der Wert der gekauften Immobilie noch über dem oben genannten, so steigen die Notargebühren geringfügig. Die Höhe der Eintragungsgebühren im Grundbuchamt hängen auch von der Komplexität der Übertragung ab. Um beispielsweise ein Apartment dessen Kaufpreis 600.000 € ist und das ohne Hypothek gekauft wurde, auf den Namen einer einzelnen Person eintragen zu lassen, fallen Kosten von rund 300 € an. Soll eine Wohnung, deren Kaufpreis gleich hoch ist und die mithilfe einer Hypothek erworben wurde, auf den Namen zweier Personen eingetragen werden, so belaufen sich die Kosten beim Grundbuchamt auf ca. 800 €.

Wertzuwachssteuer „Plus Valía“

Hierbei handelt es sich um eine “Wertzuwachssteuer”. Diese wird von der Gemeinde auf der Grundlage eines Spezialindexes ermittelt und gibt den Anstieg des Quadratmeterpreises für das Grundstück für den Zeitraum vom Kauf durch den jetzigen Verkäufer bis hin zum gegenwärtigen Verkaufszeitpunkt wieder. Es handelt sich normalerweise nicht um eine bedeutende Summe in Hinblick auf Apartments oder Reihenhäuser: weniger als €1000 für die meisten Apartments oder Reihenhäuser, welche vor fünf oder sechs Jahren ihren Besitzer gewechselt haben – aber um mehr bei Villen mit grossen Grundstücken.

Diese Steuer muss eigentlich vom Verkäufer bezahlt werden, es sei denn, etwas anderes wird vereinbart. Weil bei der Ermittlung dieser Steuer verschiedene Variablen herangezogen werden (Lage, Größe des Grundstücks, Umfang der Bebaubarkeit, Zeitraum der Eigentümerstellung des Verkäufers), kann der zu zahlende Betrag erheblich variieren und sollte vor dem Kauf exakt ermittelt werden.

Zusammenfassung

Die offiziellen Gesamtkosten, die beim Kauf einer fertig gestellten Wohnimmobilie anfallen, sollten um die 9% bei Wiederverkäufen liegen, bzw. Bei ca 6% für Neubauten, wenn die Mehrwertsteuer auf den Kaufpreis bezahlt wird, zzgl. Anwaltskosten.

Teil 2 - Weitere Kosten, die beim Immobilienkauf in Spanien anfallen

Grundbesitzsteuer (IBI)

Gemeindesteuern sind jährlich zu zahlen und werden aufgrund des Katasterwertes oder des vom spanischen Finanzamt eingesetzten Grundstückswertes berechnet. Die Katasterbewertung berücksichtigt sowohl den Wert des Landes als auch den Wert des Gebäudes, je nach Typ, Lage und Nutzung. Mit dieser Wertgrundlage entscheidet jede Gemeinde den Prozentsatz, der bei Berechnung der Gemeindesteuer angewendet werden soll. Im Falle von Marbella ist die angewandte Formel bzw. der Prozentsatz 0,9644 % (2007) des Eigentumssteuerwertes, der fast immer niedriger liegt als der tatsächliche Marktwert.

Beispiele: Für ein Apartment mit zwei Schlafzimmern im Strand-Wohnkomplex von Marina Puente Romano, das also im Herzen der Goldenen Meile liegt, zahlte man im Jahr 2006 zwischen ca. 800 und 1000 € Gemeindesteuer. Für eine große alleinstehende Villa, direkt am Strand, auch wieder im Herzen der Goldenen Meile gelegen, zahlte man ungefähr € 2.800 Gemeindesteuer.

Müllabfuhrgebühren & Wasserkosten (basura y agua)

Die städtischen Gebühren für Müllabfuhr werden von der Gemeinde je nach Liegenschaft festgesetzt und alle sechs Monate gezahlt. Für ein Apartment in Marbella liegen die Müllgebühren bei ca. 162 €, für eine Villa fallen etwa 242 € pro Jahr an. Der Wasserverbrauch wird am Wasserzähler abgelesen und muss alle drei Monate gezahlt werden. Die Zahlung kann direkt beim Rathaus oder aber über Ihre Bank per Dauerauftrag erfolgen.

Beiträge zur Eigentümergemeinschaft

Ganz allgemein kann hierzu gesagt werden, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft eine vom Gesetz vorgesehene Personenvereinigung darstellt, welche ausschließlich von den Eigentümern der Apartments innerhalb eines Gebäudes bzw. den Eigentümern der Häuser innerhalb einer Wohnanlage gebildet wird. Der Zweck dieser Gemeinschaft ist die Inhaberschaft sowie Unterhaltung der Elemente des Gemeinschaftseigentumes eines Gebäudes oder einer Wohnanlage. Jeder Hauseigentümer beteiligt sich prozentual an den Kosten. Üblicherweise wird dieser prozentuale Anteil nach der Größe des Apartments oder des Grundstückes bemessen, bezogen auf die Gesamtfläche der Wohneinheiten oder Grundstücke.

Ein Budget für die Jahresausgaben der Gemeinschaft wird im Rahmen der jährlichen Eigentümervollversammlung vorgelegt. Die anwesenden Eigentümer bzw. deren Vertreter müssen das Budget mehrheitlich beschließen. Die Kosten können - je nach den erforderlichen Dienstleistungen - ganz erheblich variieren. Sie umfassen normalerweise das Gehalt und die Sozialversicherung des Hausmeisters, die Pflege der Gartenanlagen, die Instandhaltung der Aufzüge, Gebäudereparaturen, Müllabfuhr, Wasserkosten für die Bewässerung der Gartenanlage, Stromkosten für die Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen, Gebäudeversicherung, Sicherheitskontrollsystem sowie die Verwaltungskosten. Der Präsident der Eigentümergemeinschaft muss laut Gesetz selbst Eigentümer sein und wird von den Eigentümern gewählt. Er verrichtet seine Arbeit unentgeltlich.

Ein typisches Apartment mit 2 Schlafzimmern in einem Gebäude oder einer Anlage mit Hausmeister, Schwimmbad und einem kleinen Garten kann monatlich Gemeinschaftskosten zwischen €120 und €300 mit sich bringen. In einer Luxuswohnanlage mit mehreren Angestellten im Dienste der Eigentümergemeinschaft und großem Dienstleistungsangebot können diese Kosten bis zu €600 oder mehr betragen.

Im Fall eines frei stehenden Hauses in einer Villensiedlung sind die Kosten oft geringer, da die privaten Gärten und Außenanlagen hier nicht von der Eigentümergemeinschaft instandgehalten werden, sondern sich Gemeinschaftsgebühren auf die Wartung der Strasse, Grünflächen am Strassenrand, Sicherheitssysteme und die wesentlichere Wartung der gemeinschaftlichen Service-Bereiche begrenzt.

Versicherung

Eine Standardversicherung für ein Apartment im Wert von €300.000 mit einem Gebäudeinventar im Wert von €48.000 würde etwa €395 pro Jahr kosten. Man sollte in diesem Zusammenhang beachten, dass die Eigentümergemeinschaft eines Apartmenthauses verpflichtet ist, das Gebäude im Hinblick auf Wiederherstellungskosten zu versichern. Deshalb muss die Versicherungspolice des einzelnen Wohnungseigentümers lediglich Schäden im Inneren des Appartments, das Inventar des Apartments sowie Haftung Dritter gegenüber abdecken, nicht aber den Gesamtwert der Wohnung. Es ist ferner anzuraten, für den Fall des Ausfalls der Versicherung der Eigentümergemeinschaft eine Risikoversicherung abzuschließen. Für ein Haus mit einem Wiederherstellungswert von €500.000 mit einem versicherten Gebäudeinventar im Wert von €180.000 kann die jährliche Versicherung etwa €1.580 betragen.

Gärtner

Die Pflege eines privaten Gartens ist wesentlich für die Wartung ihrer Immobilie und die Kosten sind natürlich von der Art des gekauften Objektes abhängig. Der Lohn pro Stunde beträgt etwa €16 um einen groben Richtwert zu nennen. Das Gehalt eines Ganztagsgärtners beträgt monatlich ca. €1.100, während das Gehalt eines Halbtagsgärtner um die €700 monatlich beträgt. Bei Apartments und Reihenhäusern ist die Pflege der Gemeinschaftsgärten Bestandteil der Gemeinschaftskosten. Ein Haus auf einem Grundstück mit ca. 2.500 m² wird einen Gärtner nur einige Stunden pro Woche benötigen. Eine Villa auf einem 2.500 m/2 grossen Grundstück wird einen Gärtner ein paar Stunden in der Woche benötigen. Ein grosses Grundstück mit einem oder mehr Hektar Land wird einen Halbtags- oder Ganztagsgärtner erfordern. Zu einem Gehalt für eine Vollzeittätigkeit muss die Sozialversicherung hinzugerechnet werden, die bei 40% des Gehaltes liegt.

Haushaltshilfen

Haushaltshilfen sind in der Regel auf Vollzeitbasis oder stundenweise verfügbar. Die Löhne für eine Vollzeittätigkeit reichen von €700 bis €900 zuzüglich etwa €140 Sozialversicherung. Teilzeithilfen werden üblicherweise auf Stundenbasis mit einem Richtwert von €9 bis zu €12 pro Stunde bezahlt.

Elektrizität

Der Strom wird alle zwei Monate abgerechnet, wobei - unabhängig von Ihrer Anwesenheit - ein Grundbetrag in Rechnung gestellt wird. Bei der Berechnung dieses Grundbetrages wird der Stromverbrauch zugrundegelegt, der theoretisch erreicht werden kann, wenn alle Lichter und Elektrogeräte eingeschaltet sind. Der Grundbetrag, welcher für ein Apartment mindestens in Rechnung gestellt wird, liegt etwa zwischen €24 und €36 pro Monat. Für ein Haus werden etwa €60 bis €90 berechnet. Dies hängt weitgehend vom Umfang der Elektroinstallationen ab. Der Verbrauch kostet €0,08 pro Kwh plus Steuer. Alle Gebühren sind exklusive Steuern. Aber im Hinblick auf den reichlich vorhandenen Sonnenschein in Marbella, braucht man auch weniger Strom und Heizung als in vielen anderen Ländern!

Festanschluss Telefon

Die Gebühren für den Festanschluss werden monatlich berechnet. Die Grundgebühren variieren je nach Anschluss und Apparat. Sie liegen bei etwa €18.50 pro Monat für ein Telefon mit Tastatur (touch dial telephone). Ein 3-Minutengespräch (tagsüber, zu den Geschäftszeiten) per Direktwahl und mit einem Teilnehmer in irgendeinem Land der Europäischen Union kostet zur Zeit ca. €0.69 (exklusive MwSt.). Anrufe vom Festnetz ins Mobilnetz kosten um die 0,16 € pro Minute. Es gibt viele örtliche und nationale Telefongesellschaften, die beträchtliche Einsparungen für diejenigen bieten, die ein wenig Zeit dafür aufwenden, Angebote auf dem Markt zu prüfen. DSL-Übertragungen sind überall erhältlich, und ein DSL-Paket kostet ca. 39 € pro Monat (plus MwSt.), inklusive aller Gespräche ins lokale und nationale Festnetz.

Teil 3 - Steuern

Zu den wichtigsten Steuern für Nicht- Residenten in Spanien gehören die folgenden:

a) Wertzuwachssteuer (PlusValía): siehe Teil 1 ”Wertzuwachssteuer (Plus valía)”
b) Jährliches Grundbesitzsteuer (IBI): siehe Teil 2, ”Grundbesitzsteuer (IBI)”
c) Müllabfuhrgebühren (Basura) Siehe Teil 2 ”Müllabfuhr und Wasser (Basura y agua)”
d) Vermögenssteuer (Impuesto de Patrimonio)
e) Einkommenssteuer (Impuesto sobre la Renta)
f) Vermögenszuwachssteuer (Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales Inmobiliarias)

d) Vermögenssteuer

Die Vermögenssteuer wurde erneut in Spanien eingeführt. Der neue königliche Erlass des Gesetzes 13/2011 vom 17. September 2011 setzt diese Steuer wieder in Kraft und legt die neuen Grenzen für die Bemessungsgrundlagen fest. Das Gesetz 16/2012 vom 27. Dezember 2012 legt fest, dass dieses Gesetz auch für das Steuerjahr 2013 gilt. Die Vermögenssteuer ist anwendbar auf natürliche Personen mit steuerlichem Wohnsitz in Spanien und auf Nicht-Residenten, die Güter oder Rechte auf spanischen Grund und Boden besitzen.

Im Jahr 2008 wurde die Vermögenssteuer ausgesetzt und war zum letzten Mal für 2007 anwendbar. Im Prinzip ist die Wiedereinführung nur für 2011, 2012 und 2013 vorgesehen, und es wurden einige Änderungen vorgenommen, so dass nur hohe Vermögenswerte besteuert werden können.

Die spanische Vermögenssteuer basiert auf den Netto-Aktiva per 31. Dezember jeden Jahres, der Satz variiert von 0.2% bis 2.5%. Steuerliche Residenten unterliegen einer Bemessungsgrundlage für den Wert ihres Nettovermögens im In- und Ausland, während für Nicht-Residenten eine Bemessungsgrundlage für ihr in Spanien besteuerbares Nettovermögen bzw. Vermögen auf spanischem Grund und Boden gilt.

Die steuerlichen Auswirkungen der neuen Vermögenssteuer sind folgende:

  • Die Vermögenssteuer ist anwendbar für die Geschäftsjahre 2011, 2012 und 2013. Eine Befreiung von dieser Steuer wird erneut eingeführt und tritt am 1. Januar 2014 in Kraft (infolgedessen müssen die entsprechenden Steuererklärungen in den Jahren 2012, 2013 und 2014 eingereicht werden).
  • Der befreite Mindestbetrag liegt bei €700.000 (früher im Allgemeinen €108.000,18). Daher sind Personen, deren Vermögen unter €700.000 liegt, von der Zahlung dieser Steuer befreit.
  • Jeder Resident kann den Wert seines gewöhnlichen Wohnsitzes in Spanien bis zu einem Höchstwert von €300.000 (früher €150.253,03) in Abzug bringen.

Die Immobiliensteuer wird an die autonomen Gemeinschaften abgeführt, der derzeitige Satz für Andalusien ist der untenstehenden Tabelle zu entnehmen.

Mit Wirkung ab 1. Januar 2012 lässt sich der durch Artikel 30, Gesetz 19/1991 vom 6. Juni bzgl. Vermögenssteuer geregelte Satz errechnen, indem die Basis- Zinssätze gemäss Gesetz 3/ 2012 vom 21. September angewandt werden.

ZU VERSTEUERNDES VERMÖGEN BIS IN EURO GESAMTBETRAG EUROS REST DES ZU VERSTEUERNDEN VERMÖGENS IN EURO ANWEBDARER SATZ %
0 0 167,129.45 0.24
167,129.45 401.11 167,123.43 0.36
334,252.88 1,002.75 334,246.87 0.61
668,499.75 3,041.66 668,449.76 1.09
1,336,999.51 10.328,31 1,336,999.50 1.57
2,673,999.01 31.319,20 2,673,999.02 2.06
5,347,998.03 86.403,58 5,347,998.03 2.54
10,695,996.06 222.242,73 und darüber 3.03

Für die Vermögenssteuer für 2011 errechnet sich die Steuer, indem man den durch Gesetz 17/2011 vom 23. Dezember festgelegten Satz anwendet:

ZU VERSTEUERNDES VERMÖGEN BIS IN EURO GESAMTBETRAG EUROS REST DES ZU VERSTEUERNDEN VERMÖGENS IN EURO ANWEBDARER SATZ %
0 0 167,129.45 0.22
167,129.45 637.68 167,123.43 0.33
334,252.88 919,19 334,246.87 0.55
668,499.75 2.757,55 668,449.76 0.99
1,336,999.51 9.375,70 1,336,999.50 1.43
2,673,999.01 28.494,79 2,673,999.02 1.87
5,347,998.03 78.498,57 5,347,998.03 2.31
10,695,996.06 202.037,33 und darüber 2.75

Die Vermögenssteuer wird individuell auf jede natürliche Person angewandt. Wenn eine Immobilie oder ein anderes Gut Eigentum von zwei oder mehreren Personen ist, muss jede dieser Personen Steuern für ihren Anteil am Wert des Gutes und an eventuell vorhandenen Schulden bezahlen. Im Falle von Ehepaaren, die gemeinsame Güter haben, wird jedem Ehepartner die Hälfte zugeordnet, sofern nicht das Gegenteil nachgewiesen werden kann.

e) EINKOMMENSSTEUER

Nicht-Residenten (IRNR)
“Nicht-Residenten, die in Spanien Immobilieneigentum besitzen, müssen Einkommenssteuer für die Einkünfte aus ihrem Eigentum bezahlen. Bezüglich der Einkünfte aus Immobilieneigentum gibt es zwei Besteuerungsarten:

  • Einkünfte aus Vermietung des Immobilieneigentums: 24% auf die Einkünfte aus der Vermietung (Einnahmen minus Ausgaben).
  • Einkünfte durch die Eigennutzung der Immobilien: 24.75% auf 1,1% des Katasterwert der Immobilie.

ALLGEMEINER HINWEIS: Diese Vorschriften gelten für Einkünfte aus Immobilien in Spanien. Für jede Einkommensquelle gelten spezielle Besteuerungen.

Residenten (IRPF)

Residenten in Spanien müssen ihre Einkommenssteuererklärung vorlegen (Declaración de la Renta de las Personas Físicas) und Auskünfte über ihre Einnahmen machen, unabhängig davon, aus welcher Quelle sie stammen.

Wenn eine Person länger als 183 Tage pro Jahr in Spanien wohnt, gilt sie im steuerlichen Sinne als Resident, auch wenn sie es nicht offiziell ist.

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f) VERMÖGENSZUWACHSSTEUER UND ABZÜGE

Die Kapitalertragssteuer für Verkäufe von Immobilien für Nicht-Residenten liegt für die Jahre 2012, 2013 und 2014 bei 21% (und dürfte im Jahr 2015 wieder auf die ursprünglichen 19% gesenkt werden). Sie wird für den Gewinn bezahlt, der sich aus der Differenz des Immobilienwerts im Jahr des Kaufs (Kaufpreis plus Steuern und Kosten) und dem Jahr des Verkaufs (Verkaufspreis abzgl. Kosten und Steuern) ergibt. Der jährlich durch das Haushaltsgesetz neu verabschiedete Prozentsatz zur Angleichung kommt ebenfalls zur Anwendung

Wird die Immobilie durch eine natürliche Person verkauft, die sie vor dem 31.12.1994 erworben hat, verringert sich der Gewinn aufgrund einer Übergangsregelung.

Alle Verkäufer, die Nicht-Residenten sind, unterliegen einem Abzug von 3% des Verkaufspreises, unabhängig von dem Jahr, in dem sie die Immobilie erworben haben. Diese 3% muss der Käufer beim Finanzamt unter Einreichung des Formblatts 211 hinterlegen. Für den Verkäufer ist dies wie eine Anzahlung auf die Steuer, die durch die Übertragung anfällt. Der Käufer muss demnach dem Nicht-Residenten-Verkäufer ein Exemplar des Formblatts 211 aushändigen, anhand dessen sich nachweisen lässt, dass das einbehaltene Geld beim Finanzamt einbezahlt wurde. Der Verkäufer kann dann diesen Betrag von der Summe abziehen, die er im Zuge seiner Steuererklärung über den erhaltenen Gewinn einzahlen muss. Ist der einbehaltene Betrag höher als die letztlich zu zahlende Gewinnsteuer, kann eine Rückzahlung der Differenz gefordert werden.

Die Vermögenszuwachssteuer beim Immobilienverkauf hat sich 2013 für Residenten geändert. Ab 2013 ist die Steuergesetzgebung für diese Gewinne strenger geworden. Geändert wurde folgendes: Wurde der Gewinn in einem Zeitraum von bis zu einem Jahr erzielt, werden sie in die allgemeine Steuerbemessungsgrundlage integriert, unter anderem wird der Gewinn den Einkünften aus der Arbeit (bis zu 56%) zugerechnet. Gewinne, die in mehr als einem Jahr erzielt wurden, werden steuerlich wie bisher gehandhabt, d.h., angewandt wird ein fester Zinssatz zwischen 21% und 27%. Die Neuerung im Jahr 2013 besteht also darin, dass die „flat rate“ für Einkünfte aus „spekulativen Aktivitäten“ abgeschafft wurde, und ihre Besteuerung derjenigen angeglichen wird, die für die Einkünfte aus Arbeit gilt.

Zu versteuerndes Einkommen aus Ersparnissen Anwendbarer Satz %
Bis 6.000 € 21%
Zwischen 6.000€ und 24.000€ 25 %
Ab 24.000€ 27 %

Zu 50% befreit sind Vermögenszuwächse aus dem Verkauf von Immobilien in Ortschaften auf spanischen Boden, die zwischen dem 12. Mai 2012 und dem 31. Dezember 2012 erworben wurden, mit einigen Ausnahmen.

Teil 4 - Verschiedene Fragen und Antworten

F: Was geschieht wenn ich ein Grundstück kaufen will, um mein eigenes Haus zu bauen?

A: Vorausgesetzt, dass Grundstück innerhalb einer Urbanisation liegt oder in einer Gegend innerhalb des städtlischen Bebauungsplan, der für diesen Nutzen ausgezeichnet ist, dann ist die Genehmigung, ein freistehendes Haus auf dem Grundstück zu bauen, schon erteilt worden. Jedoch legen die Bauvorschriften, die ganz unterschiedlich sind, die zulässige Größe des Hauses je nach Größe des Grundstücks fest. Sie müssen deshalb vorsichtig sein, bevor Sie das Grundstück kaufen, um sicher zu sein, dass der Bau Ihres gewünschten Hauses auf diesem Grundstück erlaubt ist. Panorama kann Ihnen gerne eine Liste von zweisprachigen Architekten zu Ihrer Verfügung stellen sowie Besichtigungen von einigen Bauprojekten des Architekten arrangieren.

F: Ist eine technische Überwachung verfügbar?

A: Eine Bauprüfung, wie Sie im Vereinigten Königreich für Hypothekenzwecke verstanden wird, ist in Spanien nicht notwendig. Beim Kauf einer älteren Immobilie sind gewöhnlich der Zustand der Rohrleitungssysteme und Elektroinstallationen, Wasserundurchlässigkeit, Dachdeckung etc. zu überprüfen. Diese Überprüfungen, sowie eine vollständige Gebäudeinspektion, können von einem spanischen technischen Architekt (“aparejador”) oder aber von einem qualifizierten britischen Baugutachter vorgenommen werden. Die daraus entstehenden Kosten würden vom potentiellen Käufer getragen werden.

F: Kann eine Finanzierung ermöglicht werden?

A: Seit Beginn der Bankkrise 2008 haben die spanischen Banken teilweise wieder angefangen, Käufern Geld zu leihen, und im Jahr 2010 ist es einfacher geworden, einen Kredit zu bekommen. Nichtsdestotrotz sind die Kriterien der Banken sehr viel strenger als früher. Ein qualifizierter ausländischer Antragssteller kann damit rechnen, eine Hypothek in Höhe von 50% bis 70% des offiziellen Schätzwertes der Immobilie bewilligt zu bekommen. Doch der Käufer muss nachweisen, dass 30% bis 35% seines Nettoeinkommens nach Steuerabzug und nach Abzug anderer Kreditverpflichtungen zur Deckung der Hypothek zur Verfügung stehen.

Beachten Sie bitte auch, dass die Schätzungen so genannter offizieller Schätzer meist 20% bis 25% unter dem realen und nachgewiesenen Marktwert liegen. Das ist zwar nicht immer der Fall, aber die Banken unterstützen diese niedrigen Schätzungen und die Professionalität des Schätzers ist oft Glückssache.

Am einfachsten zu erhalten sind Hypotheken über 50% des Werts der Immobilie. Die Banken sind jedoch auch hier sehr vorsichtig, was die Rückzahlungsfähigkeit angeht, und verlangen genauso viele Unterlagen und Nachweise wie für höhere Hypotheken.

Trotzdem sollten sich ausländische Hypothekenanwärter nicht entmutigen lassen. Die von der Bank geforderten Unterlagen müssen sorgfältig vorbereitet werden. Die derzeitige Lage bringt es mit sich, dass ein Hypothekenantrag bei mindestens zwei oder drei verschiedenen Banken gestellt werden sollte. Ihr Makler und Ihr Anwalt können bei diesem Vorgang, der zwischen 3 Wochen und fast 2 Monaten nach Abgabe aller geforderten Unterlagen dauern kann, behilflich sein.

Es ist empfehlenswert, sich vor Beginn der Verkaufsverhandlungen zu versichern, dass die Bank Ihnen die Hypothek gewährt, denn dann muss nur noch die Schätzung erfolgen, was normalerweise innerhalb von 10 Tagen erledigt werden kann. Dies ermöglicht es dem Käufer, über den Preis der Immobilie zu verhandeln, die er kaufen möchte, ohne dass er den Verkäufer um einen Vertrag bitten muss, dessen Erfüllung von der Bewilligung der Hypothek abhängt, da der Basiskredit ja bereits so gut wie gewährt ist. Die meisten Verkäufer lehnen es ab, unter solchen Bedingungen eine Immobilie zu reservieren.

Die von den spanischen Banken geforderten Nachweise und Unterlagen unterscheiden sich nicht sehr von den Anforderungen der Banken anderer Länder. Vorgelegt werden müssen:

  • Die Steuererklärungen der letzten beiden Jahre.
  • Wenn Sie Arbeitnehmer sind, müssen Sie die Lohnabrechnung der letzten sechs Monate vorlegen sowie einen Nachweis für eventuelle andere regelmäßige Einkommen. Wenn Sie selbstständig sind, müssen Sie einen Nachweis über Ihre Einnahmequellen vorlegen.
  • Eine Liste aller derzeitigen monatlichen Rückzahlungen (falls vorhanden).
  • Schriftliche Darlegung Ihrer gesamten Aktiva und Passive, beglaubigt durch einen anerkannten Steuerberater.
  • Kopien der Kontoauszüge eines Jahres.
  • Kopie Ihres Ausweises.
  • In allen Fällen muss ein Antrag ausgefüllt werden, und manchmal werden gegebenenfalls noch weitere Unterlagen gefordert.

Die geforderten Dokumente können meist auf Englisch vorgelegt werden, handelt es sich jedoch um eine andere Sprache, so muss auch eine offizielle Übersetzung ins Spanische eingereicht werden.

Für Bürger aus osteuropäischen Ländern kann es etwas aufwendiger sein, eine Hypothek zu bekommen, da das dortige Bankensystem nicht so transparent ist wie in Westeuropa.

F: Wer zahlt die Maklerprovision beim Immobilienkauf?

A: Die Maklergebühren werden stets vom Verkäufer getragen, es sei denn, Sie haben mit Ihrem Makler etwas anderes vereinbart. Obgleich Ihr Makler vom Verkäufer bezahlt wird, ist er aus ethischen Gründen verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass der Käufer einen fairen Preis zahlt und einen fairen Gegenwert erhält. Letzlich ist es die Aufgabe eines guten Immobilienmaklers den Verkäufer und den Käufer in Harmonie zusammenzubringen. Dieses hebt die Wichtigkeit hervor, mit einem etablierten Immobilienbüro mit gutem Ruf zusammenzuarbeiten. Der Makler ist auch verpflichtet darauf zu achten, dass das zu kaufende Eigentum lastenfrei übertragen wird. Panorama bietet im Rahmen seiner Geschäftspolitik einen unentgeltlichen Nachverkaufs-Service „zum sich Einleben“ von außergewöhnlicher Qualität für seine Kunden an.

F: Wie kann ich die laufenden Kosten wie Strom, Wasser, Telefon, Steuern, etc. handhaben?

A: Häufig regelt der Verwalter der Eigentümergemeinschaft die Bezahlung dieser Rechnungen. Sollte dies nicht der Fall sein, so entspricht es der gängigen Praxis in Spanien, Ihrer Bank die Anweisung zu erteilen, die laufenden Kosten jeweils durch einen Dauerauftrag zu überweisen.

F: Was ist eine Urbanisation?

A: Eine Urbanisation ist eine geplante Wohnsiedlung, die verschiedenen staatlichen Auflagen im Hinblick auf die Grundstücksnutzung (als Wohnung, für gewerbliche Zwecke, als Sportanlage, als Grünzonen) genügen muss und ein Minimum an Dienstleistungen und ein Minimum an Qualitätskontrolle im Hinblick auf den Bau von Strassen, Gehwegen, Drainagen, Kanalisationssystem, Elektro-, und Wasserinstallationen sicherstellen muss. Die Erteilung der Genehmigung, Land in eine Urbanisation umzuwandeln, kann bis zu einem Jahr in Anspruch nehmen und den Bauunternehmer mehrere Millionen Euro an Kosten mit sich bringen. Der sichtliche Vorteil liegt für den Eigentümer einer Immobilie innerhalb einer Urbanisation in der strikten Kontrolle, dem die Nutzung des Landes unterworfen ist. Wenn man sich dafür entscheidet, ein Haus auf einem Grundstück innerhalb einer Urbanisation zu bauen, und zwar in einem reinen Einfamilienwohngebiet, so ist er gesetzlich dahingehend abgesichert, dass auf dem Nachbargrundstück weder ein Apartmentblock noch eine Kaninchenfarm entstehen kann!

F: Wie lange kann ich mich in Spanien als Tourist aufhalten?

A: Mitglieder der Europäischen Union können sich unbegrenzt in Spanien aufhalten. Ein Visum ist nicht mehr erforderlich für Zugehörige bestimmter Länder, wie z.B. für Bürger der USA. In anderen Fällen wird ein solches jedoch weiterhin gefordert. Die Höchstdauer des Aufenthaltes ist vom Herkunftsland abhängig. Ein nicht hier Ansässiger, der sich 186 Tage oder länger pro Kalenderjahr in Spanien aufhält ist von den Steuerbehörden ein Ansässiger hinsichtlich der Besteuerung.

F: An welche Schulen kann ich meine Kinder schicken?

A: Es gibt viele internationale Schulen in diesem Gebiet, wie z. B. eine in Sotogrande, die wöchentliche Unterkunfts- und Verpflegungsmöglichkeiten anbietet. Schüler werden auf Englisch unterrichtet und ein breit gefächerter Lehrplan vom General Certificate of Secondary Education bis zur A-Level (Abitur) oder der International Baccalaureate wird angeboten.

Mehr Informationen erhalten Sie unter den unten benannten e-mail Adressen:

Aloha College - www.aloha-college.com
Swans School - www.swansschool.net
Calpe School - www.calpecollegeschool.com
Colegio Las Chapas - www.attendis.com
St. Anthony’s College - www.stanthonyscollege.com
The English International College - www.eic.edu

Als Schulenführer können Sie die folgende Webseite besuchen: www.andalucia.com/education/schools/home.htm

F: Sind Krankenversicherungen und ärztliche Versorgung gewährleistet?

A: Marbella hat das neueste, modernste und bestausgestatteste Regionalhospital Spaniens (Hospital Costa del Sol), auch mit einer guten Auswahl an praktischen Ärzten und Spezialisten.
Eine private Krankenversicherung kann man z.B. bei SANITAS abschließen. Diese Versicherung kostet pro Person monatlich ca. €30 bis €130, je nach Alter und Gesundheitszustand. Das spanische Krankenversicherungssystem erlaubt zur Zeit den beitragsleistenden EU-Mietgliedern die Benutzung des nationalen Gesundheitssystems durch ein besonderes Formular (E-101). Beitragsleistende Ansässige, die selbstständig sind oder eine Gesellschaft besitzen oder aber als Angestellte arbeiten, haben automatisch die Möglichkeit, das spanische Gesundheitssystem durch die direkte Abführung ihrer Sozialabgaben zu benutzen.

Zur Kenntnisnahme:

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