Andalucia.com - L’état du Marché immobilier de Marbella 2015

Rapport 2015 concernant le marché immobilier de Marbella

Christopher Clover a publié des articles sur le secteur immobilier de Marbella durant plus de 45 ans.

Le fait que le marché immobilier dans la zone de Marbella a explosé n’est pas une nouveauté. Tel que nous l’avons indiqué dans les trois dernières éditions de notre Rapport sur le Marché Immobilier de Marbella, la crise est terminée. Même le marché immobilier national a fait l’objet d’une augmentation des prix de 2,2% au dernier trimestre de l’année 2014, l’augmentation la plus accélérée depuis 2008 (source : Institut national des Statistiques).

Marbella Sunrise

Toutefois, la nouvelle la plus significative à Marbella est que durant 2014 le volume des ventes a augmenté plus de 28% en comparaison avec l’année précédente, et représente une augmentation de presque 77% comparée au volume des ventes en 2011. Cela représente 12% de plus que le volume des ventes en 2007, l’année avant le début de la crise (source : Ministère des Travaux publics, Gouvernement de l’Espagne).

Alors que l’économie espagnole a subi les conséquences d’une profonde crise économique, le volume des ventes de propriétés résidentielles dans la zone de Marbella a bénéficié d’importantes augmentations au fil des ans, depuis 2012.

Extraordinaires chiffres de croissance dans le secteur

Consultez le tableau et ses graphiques correspondants ci-dessous. Ces graphiques et chiffres indiquent une croissance extraordinaire depuis 2012. Cette amélioration significative et constante au fil des ans a permis que Marbella soit l’une des villes leaders en Espagne en ce qui concerne l’augmentation du volume des ventes de propriétés résidentielles.

Nombre total de transactions immobilières de logements

  2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Marbella 4,432 3,568 2,110 2,199 2,389 2,259 2,531 3,115 3,997
Yealrly % change   -19% -41% 4% 9% -5% 12% 24% 28%

Source: Ministère des Travaux publics www.fomento.gob.es

Total Number of residential sales transations in Marbella

Les prix des propriétés immobilières sont encore très inférieurs à leurs niveaux maximum

Effectivement, la crise du secteur immobilier dans la zone de Marbella a enfin touché à sa fin, du moins en ce qui concerne le volume des ventes, étant donné qu’il a constamment augmenté durant les trois dernières années. Toutefois, la crise n’est pas encore tout à fait terminée au niveau des prix si vous êtes vendeur : ceux-ci sont encore entre 15 et 25% en-dessous des niveaux maximum, même dans les zones les plus consolidées. Les prix sont plus bas dans les zones moins consolidées et dans le segment le plus économique du marché, où de bonnes opportunités pourront encore être trouvées durant encore un moment. Il faut tenir compte du fait que les propriétés coûtant plus de € 1,5 – € 2 millions, en cas de vente, ne sont pas toujours remplacées par des propriétés aux prix similaires, indiquant une pénurie de propriétés de haute gamme et au meilleur prix. Cette circonstance, combinée à la demande croissante, a incité de nombreux propriétaires à augmenter leurs prix de départ, du jamais vu ces dernières années. Depuis le début de l’année 2015, notre agence a reçu chaque semaine trois ou quatre augmentations de prix, à côté de réductions de prix de la part de propriétaires qui se sont enfin rendu compte que les prix de départ de leurs propriétés étaient encore trop élevés, malgré la relance du marché.

Raisons de la croissance du marché immobilier de Marbella

Source diversifiée d’acheteurs.
Aussi bien le marché immobilier que l’économie de Marbella ne dépendent pas strictement de l’économie nationale. Au moins 85% des acheteurs de biens immobiliers à Marbella proviennent d’en-dehors de l’Espagne, spécialement d’autres pays européens, où les économies sont relativement fortes en comparaison avec celle de l’Espagne, et où leurs affaires prospèrent. Alors que les acheteurs espagnols ont été pratiquement absents en raison de la profonde crise économique dans tout le pays, le marché étranger a largement compensé cette circonstance.

Les pessimistes gardent le silence.
Il existe des milliers d’acheteurs potentiels qui ont attendu durant des années le moment opportun pour acheter une propriété à Marbella et le changement de style de vie qu’implique posséder une propriété ici. Les articles de presse concernant la fin de la crise immobilière à Marbella les ont désormais persuadé, même ceux qui sont convaincus que la crise continue, qu’ils doivent réagir rapidement avant que les prix n’augmentent de façon significative. L’augmentation du volume des ventes à Marbella chaque année a éliminé le risque subjectif d’acheter des propriétés immobilières aux prix du marché en vigueur.

Un Euro faible.
La faiblesse de l’Euro a fourni un stimulant ajouté pour ceux qui achètent à Marbella et qui proviennent de pays n’appartenant pas à la zone Euro. La Livre sterling, par exemple, a augmenté de 14% l’année dernière, atteignant des niveaux non observés depuis 2002. L’Euro a chuté également face au Dollar USD, atteignant les niveaux de 2002. Le Franc suisse, avec sa revalorisation en 2014, a atteint un niveau record face à l’Euro.

Les taux hypothécaires sont toujours bas.
Les taux d’intérêt à des niveaux très bas, associés à la forte concurrence entre les banques espagnoles, incitent les acheteurs à demander des hypothèques. Les taux variables à 20 ans fixés en avril 2015 sont de l’ordre de l’Euribor (taux nominaux) +1,70%, et les fixes à partir de 2,75%.

Bénéfices relativement élevés comparés aux autres types d’investissements.
Le pourcentage de rentabilité des dépôts bancaires, spécialement pour les clients des zones Euro et Dollar USD, est tellement bas (même négatif, par exemple en Suisse) que de nombreux investisseurs se tournent vers d’autres investissements alternatifs, bien que moins liquides, qui leur garantiront une rentabilité plus élevée à moyen terme. Au sein de ce groupe, la plupart ont tendance à investir en style de vie qui, en combinaison avec un bon investissement immobilier, résolvent deux problèmes en même temps.

Une zone sûre, un investissement sûr.
Actuellement, Marbella est considérée une municipalité sûre et de haute qualité en comparaison avec d’autres destinations touristiques au sein de la protection de l’Union Européenne. Il existe littéralement des centaines d’articles de presse publiés durant les six derniers mois, claironnant les bonnes nouvelles concernant la forte récupération de Marbella et d’autres preuves qui indiquent la récupération économique générale de l’Espagne.

Les statistiques de tourisme ont atteint des niveaux record en 2014

Dans les villes touristiques comme Marbella, c’est un fait irrévocable que le tourisme est la source principale de clients de qualité pour le secteur immobilier. Tenant compte de ce fait, il convient de rappeler que:

Les touristes choisissent l’Espagne.
Selon les statistiques annuelles du Ministère du Tourisme, l’Espagne a atteint des niveaux record de touristes, augmentant en 2014 jusqu’à 64,9 millions de visiteurs internationaux, 7,1% de plus qu’en 2013. L’Espagne est actuellement le troisième pays le plus visité du monde, après la France et les États-Unis. Durant l’inauguration du Forum Espagne Tourisme Global le 27 janvier 2015, le Président du Gouvernement Mariano Rajoy annonça que le tourisme représente actuellement 12% du PIB espagnol.

En 2014 le tourisme de Marbella a battu des records.
Selon l’Institut National des Statistiques INE, en 2014 Marbella a battu le record précédent de 2006 de nuits d’hôtel, atteignant un total de 2 569 125 nuitées. Ce chiffre n’inclut naturellement pas ceux qui occupent des logements de location, ce qui ferait facilement augmenter ce chiffre d’au moins 25%, ni les dizaines de milliers de personnes considérées comme “touristes résidentiels” (touristes possédant des propriétés à Marbella où ils vivent une partie de l’année).

Qui sont les acheteurs?

Le tableau ci-dessous, fourni par les Conservateurs des hypothèques, montre les statistiques récentes qui situent le marché britannique en tête de la liste des acheteurs étrangers de propriétés en Espagne.

Transactions immobilières par nationalité en Espagne

Pays 2010 2011 2012 2013 2014 année+/-%
Royaume-Uni 4,649 4,294 4,469 5,504 7,023 27.6
France 1,627 2,110 2,675 3,634 4,209 15.8
Russie 1,378 1,740 2,585 3,163 3,106 -1.8
Belgique 881 1,111 1,750 2,666 2,876 7.9
Allemagne 1,533 1,814 2,127 2,570 2,963 15.3
Suède 865 1,259 1,253 2,069 2,469 19.3
Norvège 782 1,111 1,540 1,935 1,732 -10.5
Italie 1,130 1,259 1,325 1,345 1,960 45.7
Chine 811 851 1,156 1,126 1,510 34.1
Hollande 874 814 789 963 981 1.9
Suisse 227 333 426 484 557 15.2
Danemark 298 333 348 478 462 -3.2
Finlande 238 296 235 446 430 -1.7
Autres 4,546 5,036 6,193 9,355 10,762 15.0
Étrangers 19,837 22,360 26,871 36,226 41,493 14.5
Local 426,048 347,844 303,879 292,920 277 435 -5,30%
Total 445,885 370,204 330,750 329,146 318,928 -3,10%

Source: www.registradores.org

Le marché anglais est toujours en tête, se récupérant avec force des chiffres des années précédentes, bien qu’il soit resté le nº 1 solide du marché durant la dernière décade (et depuis que Thatcher élimina le “Dollar Premium”, un type de contrôle de change, en 1978 et 1979).

Le marché français, d’après notre expérience, est probablement le dernier marché européen à découvrir Marbella au niveau des acheteurs dans des quantités significatives. Bien que depuis des années ils ont été présents à la Costa Brava, dans le passé les Français se montraient réticents à conduire plus au Sud. Mais grâce à l’excellente infrastructure d’autoroutes actuelles dans toute l’Espagne, et aux nombreux vols directs quotidiens depuis la France, le marché français dans le secteur immobilier de Marbella s’est amélioré graduellement, et les Français sont désormais des acteurs clés du marché dans un futur prévisible. La situation fiscale actuelle en France est un facteur de motivation ajouté pour l’acquisition de propriétés en Espagne.

Le marché allemand s’est hissé jusqu’à la troisième place durant le dernier trimestre de 2014, devançant le marché russe. Cette présence importante du marché allemand pour l’achat de propriétés en Espagne est due à son économie solide et au mauvais temps sévissant en hiver, comme c’est le cas dans la majorité des pays du Nord de l’Europe.

Le marché russe a été sérieusement lésé par le récent effondrement du Rouble et par l’économie russe, qui dépend du pétrole. Toutefois, la demande de propriétés de haute gamme se maintiendra pour le grand nombre de Russes bénéficiant d’un pouvoir d’acquisition élevé qui ont déjà leur résidence fiscale en-dehors de la Russie.

Le marché chinois est vigoureux dans le reste de l’Espagne et dans une bonne partie de l’Europe, mais à Marbella il n’est représenté que par une poignée d’acheteurs chinois qui, jusqu’à présent, ont préféré dans leur majorité des investissements directs qui n’ont rien à voir avec le facteur de style de vie offert par Marbella, ou ils veulent simplement acheter dans une grande ville, à quelques pas des boutiques et commerces.

Quelles sont les propriétés les plus demandées?

Heureusement, la demande pour tout type de propriétés est de nouveau présente actuellement, spécialement les propriétés à rénover et celles au design contemporain avec des finitions de qualité et complètement équipées avec tous les éléments modernes électroniques qui n’étaient pas disponibles dix ans auparavant. Les complexes fermés et surveillés sont très prisés. En ce qui concerne les appartements et maisons mitoyennes, il existe également une grande demande pour les logements situés à l’intérieur de complexes avec d’excellentes installations communautaires (gymnase, piscine climatisée, sécurité et administration).

En plus de l’augmentation du volume des ventes, quels sont les autres indicateurs à propos du futur du marché immobilier?

La pénurie de propriétés neuves ou complètement rénovées. Le manque de nouvelles constructions durant les 8 ou 9 dernières années, et les problèmes liés aux permis urbanistiques durant la première décade du siècle, (qui sont résolus depuis l’approbation du nouveau Plan général d’Aménagement urbanistique de Marbella en 2010), ont favorisé le manque de produits de nouvelle construction sur le marché durant ces dernières années.

Nouvelles promotions et projets. Avec le rebondissement du marché, les promoteurs immobiliers n’ont pas perdu de temps et, en 2014, ils ont acheté la majorité des meilleurs terrains qui restaient à un prix raisonnable pour le développement de projets à Marbella. Des dizaines de nouveaux projets, grands et petits, sont sur le point d’être mis en offre sur un marché qui commence de nouveau à acheter des propriétés “sur plan”. Ceux-ci incluent depuis des projets de villas unifamiliales jusqu’à des complexes entiers d’appartements. Plusieurs de ces projets, bien qu’à une moindre échelle, proposant des logements sur plan en 2014, ont été complètement vendus juste avant le début de la construction des propriétés. De nombreux promoteurs et fonds de placement internationaux s’associent également avec des entreprises locales à Marbella afin de profiter de la croissance substantielle du marché augurée par les indicateurs économiques. Les grues sont de nouveau visibles à l’horizon. La roue tourne et le cycle recommence.

Permis de construction. Une preuve solide de ce qui précède est l’augmentation de nouveaux permis de construction concédés par la Mairie de Marbella, qui ont augmenté de 77%, en comparaison avec le chiffre total de 2009 et avec celui des 8 premiers mois de 2014 (les derniers chiffres statistiques publiés par la Mairie lors de la rédaction de ce rapport). Ce chiffre inclut les permis pour les projets d’unités multifamiliales qui ne comptent qu’un permis, et exclut de nombreux projets pour lesquels les permis de construction ont été demandés mais pas encore concédés.

Acquisitions à grande échelle. Un autre indice des prévisions du marché national est que 2014 fut une année record pour les grandes acquisitions immobilières (source : www.irea.com), avec une augmentation de 330% par rapport aux chiffres de 2013, atteignant ainsi le chiffre époustouflant de € 23,03 mille millions. La majorité de ces ventes furent réalisées à des fonds communs de placement à la recherche d’investissements présentant des rendements potentiels très supérieurs à ceux qui pourraient être générés dans d’autres secteurs, et où la majorité des parties vendeuses étaient des banques ou des promoteurs en crise. 78% des ventes furent réalisées à des entités étrangères, y compris de nombreux fonds communs de placement.

Le marché espagnol doit encore se joindre pleinement à la récupération

Il reste encore un morceau de chemin à parcourir pour que la récupération du marché immobilier à Marbella puisse être considérée comme complète, car un ingrédient essentiel pour la pleine récupération est le retour des acheteurs espagnols, lesquels ont été majoritairement absents en raison de la crise économique en Espagne, et qui ont été la base du marché à Marbella depuis ses débuts, représentant facilement 35% du marché jusqu’en 2006, et aujourd’hui moins de 15%. Nous estimons que le retour total ne se produira pas avant deux ou trois ans. Toutefois, tel que l’a annoncé la Mairie de Marbella au début de l’année 2015, il convient de signaler que ce processus a déjà commencé avec une augmentation de 20,5% du tourisme espagnol à Marbella en 2014 après des années de diminution. Il existe en outre plusieurs indices indiquant que l’économie espagnole se récupère beaucoup plus rapidement que les pronostics généraux.

Marbella est unique

Ce point si méridional de l’Europe offre le meilleur climat de tout le bassin méditerranéen. Marbella a bénéficié de politiques de développement assez sensées lancées par ses premiers artisans et promoteurs immobiliers il y a plus de 60 ans, limitant le volume et la densité de construction à un niveau relativement bas en comparaison avec les jungles de béton qui existent dans la majorité des autres lieux touristiques côtiers de l’Espagne. Ces facteurs, à côté d’excellents services municipaux et sécurité, sa magnifique infrastructure, plus de 40 terrains de golf à moins de 20 minutes en voiture, clubs de tennis, autant d’autres installations sportives de tout type, 3 ports de plaisance, et de magnifiques restaurants, s’unissent pour faire de Marbella l’unique destination touristique du bassin méditerranéen avec une saison active de 12 mois, la haute saison en été, la moyenne saison au printemps et en automne et la basse saison en hiver. Voici les raisons pour lesquelles Marbella attire des visiteurs de qualité de toute l’Europe et du reste du monde.

Une nouvelle ère pour la croissance du marché immobilier de Marbella

La conjoncture actuelle de la situation générale de Marbella nous mène à une conclusion importante concernant la Marbella d’aujourd’hui : l’opinion pratiquement universelle de tout ceux qui ont observé et mesuré l’évolution de cette zone durant des années est que Marbella, en ce moment précis, vit le début d’une nouvelle époque dorée, et si les autres facteurs se maintiennent égaux, elle durera encore de nombreuses années.

 

Christopher Clover Copyright © 2015 Panorama Properties


Christopher Clover
 est diplômé Cum Laude en Sciences Economiques de l’Université de Virginia (1969). Il réside à Marbella de forme permanente depuis 1973 et est le fondateur, propriétaire et Directeur Général de l’Agence Immobilière la plus ancienne de Marbella, PANORAMA. Bureaux en face del’HOTEL MARBELLA CLUB et à l’HOTEL PUENTE ROMANO.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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