Актуализированный Отчёт о Рынке Недвижимости в Марбелье 2013г

Обновленный доклад о рынке недвижимости

Кристофер Кловер, Генеральный Директор старейшего агентства недвижимости в Марбелье “Панорама”

Актуализированный Отчёт о Рынке Недвижимости в Марбелье 2013г

Мы с удовольствием вновь представляем последний обновленный отчет известного ежегодного издания о рынке недвижимости в Марбелье, составленный Кристофером Кловером: глубокий анализ состояния рынка недвижимости в Марбелье.

Очень часто наши клиенты задают вопросы об изменениях на рынке недвижимости в Марбелье, поэтому нам бы хотелось подробнее остановиться на следующих вопросах:

Какова современная ситуация на рынке недвижимости в Марбелье: намечается ли стабилизация ?
Цены на недвижимость: продолжится ли их падение?
Лучший момент для покупки: сейчас?

Цель настоящего доклада заключается в том, чтобы реагировать на максимально объективно эти вопросы

Увеличивается количество продаж

Объем продаж объектов недвижимости в Марбелье увеличился на 21,11% в 2012 году по сравнению с 2011 годом, согласно информации, полученной на странице статистики Министерства Развития (www.fomento.gob.es), и представленной в таблице № 1.

Данная информация основана на нотариальных данных по записи актов продаж вилл и квартир в Марбелье и в соседних с ней городах Бенаавис и Эстепона ( известных как Золотой Треугольник и входящих в состав рынка недвижимости Марбельи).

Nº число продаж вилл
и квартир по городам
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Бенаавис 650 633 438 559 422 311 592
Эстепона 1.788 2.581 1.721 1.086 1.154 1.248 1.501
Maрбелья 4.432 3.568 2.110 2.199 2.389 2.259 2.531
ВСЕГО 6.870 6.782 4.269 3.844 3.965 3.818 4.624

Эти цифры ясно доказывают, что восстановление идет полным ходом, что число продаж начинает достигать докризисного уровня. В последние 5 лет цены очень снизились, этот фактор снижения цены и значительные улучшения на фондовом рынке, вместе с активизацией современной экономической деятельности во многих районах мира, ускорили процесс роста спроса в секторе. Отсюда и увеличение числа продаж.

Почему восстанавливается рынок недвижимости в Марбелье, но не во всей Испании?

Кризис на рынке недвижимости начался в результате строительного спекулятивного бума и переизбытка нового жилья, что привело к тому, что в 2007 и 2008 году мыльный пузырь лопнул, дав начало затяжному кризису. Проблему усугубил коллапс сектора, чрезмерные государственные расходы, рекордное число безработных (более 27%) и банковский кризис, парализовавший выдачу ипотечных кредитов.

В каждом городе сегодня наблюдается переизбыток нового жилья. Около 800.000 новых жилых единиц, средняя цена которых 100.000 евро, либо даже меньше, не проданы, а их продажа полностью зависит от ограниченного испанского рынка.

Великолепный особняк в Гвадалмина Баха
Великолепный особняк в Гвадалмина Баха – Ref 7614

Ситуация в Марбелье и окрестностях значительной отличается от общей в Испании. Здесь сбыт не ограничен только местным рынком (с покупательной способностью выше, чем в среднем по Испании). Данный рынок не только регионален и национален. Самый мощный и влиятельный в данной зоне рынок – международный.

  • Более 50 лет Марбелья считается одним из лучших курортов, привлекающим туристов из разных стран. Здесь самый лучший в Европе климат, нет плотной застроенности, в 3 раза больше зеленых насаждений , чем в других прибрежных городах, сервис и высококачественная инфраструктура, постоянный высокий сезон 12 месяцев в году с небольшими пиками и достаточное количество жителей зимой ( в общей сложности от 250.000 до 300.000), что позволяет поддерживать работающими рестораны, спортцентры и другие объекты отдыха круглый год.
  • В Марбелье и ее окрестностях живут представители более, чем 120 стран, делая ее мультикультуральной и многонациональной.
  • Марбелья постоянно упоминается в национальной и международной прессе как туристическое направление эксклюзивного качества.

Уверенное присутствие в Марбелье международного рынка приводит к тому, что, когда начинается кризис на одном из рынков ( как, например, современный кризис в Испании), другие рынки активно развиваются и растут (как, например, Россия и другие страны Восточной Европы). В России в 2012 году ВВП вырос на 3,4%. В России нет кризиса!

Марбелье

Вышеизложенное можно сказать и о всех качественных жилых рынках мира. Эти зоны привлекают международных клиентов с высокой покупательной способностью. Именно те, которые зависят от международного рынка, выживают во времена кризиса гораздо лучше, чем те области, которые зависят исключительно от местного, регионального или национального.

Разумеется, рынок жилья в Марбелье тоже пострадал от кризиса: цены на недвижимость высокого класса в востребованных зонах упали, как минимум, на 20%, а в обычных районах – до 50%.

Учитывая это, тысячи клиентов с высокой покупательной способностью выбрали выжидательную позицию с началом кризиса в ожидании падения цен. Их дети выросли, года идут, и многие решили, что, наконец, настал момент покупки дома их мечты в прекрасном месте. Именно поэтому рынок недвижимости в Марбелье вместо того, чтобы продолжать падение, стабилизировался и набирает обороты, как показано в таблице №1.

Иными словами, на любом рынке при увеличении объемов продаж цены перестают падать. Это, просто, объективный экономический закон спроса и предложения.

Продажа недвижимости напрямую связана с наплывом туристов

Продажа недвижимости в Марбелье всегда была тесно связана с числом туристов, посещающих город. Чем больше число приезжающих туристов, чем дольше времени они проводят в городе, тем больше недвижимости продается.

Данные, приведенные ниже в таблице №2, полученные в INE, Национальном Институте Статистики (www.ine.es), ясно показывают эволюцию туризма в Марбелье с 2007 по 2012 гг.:

Nº ночующих
в гостинице
2007 2008 2009 2010 2011 2012
Резиденты 823.525 834.978 768.161 820.073 766.975 641.730
Иностранцы 1.528.841 1.639.672 1.391.129 1.447.864 1.642.881 1.801.147
Всего 2.352.366 2.474.650 2.159.290 2.267.937 2.409.856 2.442.877

Эти цифры показывают, без сомнения, серьезное ухудшение на внутреннем рынке, как прямой результат экономического кризиса, и в то же время, значительное увеличение иностранных туристов, в настоящее время превышающее испанские показатели почти в три раза. Согласно этим данным, число иностранных туристов в гостиницах более чем компенсирует падение на внутреннем рынке, обеспечивая прирост на 9,85% по сравнению с 2008 годом.

Что говорят другие агентства

Мы провели опрос среди 12 других агентств недвижимости, являющихся нашими основными конкурентами. Вот к каким выводам мы пришли:

  • Примерно половина утверждают, что с середины 2012 года значительно увеличилось количество сделок купли-продажи объектов во всех ценовых категориях.
  • Вторая половина констатирует постепенное, год за годом увеличение числа продаж недвижимости во всех ценовых категориях, включая самую дорогую.
  • Два из самых маленьких агентств утверждают, что в этом году и в прошлом они совершили одинаковое количество сделок.
  • Все опрошенные подтвердили, что в настоящее время процесс переговоров и совершение сделок проходят со значительными трудностями, если сравнивать с предыдущими годами. Читайте ниже наши комментарии к этому последнему пункту.

Наша внутренняя статистика

Наша внутренняя статистика, полученная на основе анализа всех доступных форм работы с клиентами (интернет, рекомендации прежних клиентов, новые обращающиеся к нам клиенты, консультации по телефону, рекламная деятельность), подтверждает рост спроса в последнее время.

В течение периода с декабря 2012 по март 2013 года,- месяцы относительного затишья в работе агентств недвижимости,- мы зафиксировали рекорд обращений: на 36,4% (420 консультаций) больше, сравнивая с аналогичным периодом 2011-2012 гг. (380 консультаций). Другие агентства недвижимости также указывают на рост числа обращений за консультацией по поводу покупки-продажи недвижимости.

Банки вновь начали выдавать ипотечные кредиты

Еще одним стимулом активности на рынке недвижимости стало то, что банки вновь начали выдавать ипотечные кредиты как для испанцев, так и для иностранных резидентов.

Время ожидания получения ипотечного кредита значительно сократилось, с момента представления всех необходимых документов и до подписания контракта на получение кредита проходит две – три недели, а то и меньше.

¿Quiénes están comprando?

Русский рынок, также, как и рынок Восточной Европы в целом, крепнет с каждым годом, на что мы ранее уже указывали. В последние два – три года открылось много маленьких русских агентств недвижимости, которые сотрудничают с крупными компаниями. Также, в составе серьезных агентств уже появились русскоговорящие сотрудники. Стоить заметить, что самые большие и дорогие дома, покупаемые русскими магнатами, оказывают на рынок меньшее влияние, чем купленная за 300.000 евро и до 2.000.000 евро недвижимость.

Скандинавский рынок активизировался. Увеличилось число шведских, датских и финских клиентов. Норвежский рынок, крепко опирающийся на нефтяную экономику, не претерпевал значительного спада, зато теперь значительно активизировался, привлеченный очень заманчивыми ценами.

Нидерланды и Бельгия всегда были сильными клиентами Марбельи, и продолжают ими оставаться, благодаря сильному падению цен на рынке недвижимости.

Пентхаус на продажу в Marina Puente Romano, Ref 7805

Французский рынок, вероятно, один из самых молодых, открывающих для себя Марбелью. Ушли в прошлое времена, когда французы покупали для проведения отпуска типичные загородные дома во французской глубинке. Благодаря новым автомобильным трассам, соединяющим Испанию и Францию, французам не составляет труда приехать в Марбелью на машине. Свое влияние оказала и недавняя смена правительства во Франции, приведшая к увеличение налогов. Теперь многие французы стремятся приобрести недвижимость в Испании, а вместе с ней и резиденцию, чтобы избежать уплаты высоких налогов, одновременно наслаждаясь замечательным климатом Марбельи и ее космополитичным стилем жизни.

Английский и немецкий рынки не претерпели значительных изменений в эти последние месяцы, продолжая оставаться одними из самых важных инвесторов в зоне Марбельи.

Какие виды недвижимости продаются?

В сентябре 2008 года, в самом начале кризиса, рынок некоторое время находился без движения. Продажи возобновились в 2009 году по новым сниженным ценам. По прежним ценам продолжало продаваться, хотя и в меньших объемах, жилье не дороже 800.000 евро. Недвижимость стоимостью более 1.000.000 евро почти не продавалась.

Постепенно, год за годом, этот ценовой порог увеличивался. Значительно выросли за последний год продажи самой дорогой и большой недвижимости, что еще раз подтверждает факт восстановления рынка.

В Загалете, – вероятно, самом эксклюзивном закрытом комплексе Европы, с октября 2012 года было куплено 12 объектов недвижимости стоимостью до 13.500.000 евро, по средней цене 5.500.000 евро. В настоящее время в этом комплексе строятся заново или реформируются 15 домов.

Красивая квартира на первом этаже в Альтос Реалес на Золотой Миле
Красивая квартира на первом этаже в Альтос Реалес на Золотой Миле – Ref 7665

В других эксклюзивных закрытых районах Марбельи, как Золотая Миля, Лос Монтерос, Гвадалмина, Эль Мадроньял и др., также в последнее время наблюдается увеличение количества продаж самого дорогого жилья. Например, как минимум, семь домов рядом с пляжем в Золотой Миле, выставленных на продажу уже достаточное время назад, были проданы все и недавно, а похожие по характеристикам и по цене объекты в данной зоне еще пока так и не появились.

Статистика не может с уверенностью подтвердить, сколько объектов недвижимости реально выставлены на продажу, ни их реальную цену. Несмотря на это, с уверенностью предполагаем, что большинство домов, около 80%, продаются по цене, не превышающей 1.000.000 евро.

Существует огромное количество квартир, таунхаусов и вилл по цене от 250.000 до 1.000.000 евро, расположенных в хороших районах по очень привлекательным ценам. Рынок недвижимости очень активен, каждый день совершаются сделки купли-продажи. Например, в настоящее время предлагается гораздо большее, чем раньше число вилл по цене ниже 1.000.000 евро, – намного дешевле, чем несколько лет назад, с возможностью иногда снизить и указанную цену. Они представляют собой отличную альтернативу как квартирам, так и таунхаусам.

Запрашиваемые цены скорректированы до минимума

Мы стали свидетелями того, как год за годом цены падали, пока, “Бинго!”, – отправная цена продаваемой недвижимости упала настолько, что организовался целый поток потенциальных покупателей , желающих посмотреть “товар”, посчитав, что нельзя упустить великолепный шанс приобретения.
Чем больше клиентов приходят посмотреть недвижимость, тем лучше развивается рынок; именно тогда владелец недвижимости получает многочисленные предложения, которые может отклонить, принять или изменить.

В настоящее время владельцы все чаще дают себе отчет в том, что их недвижимость уже не стоит столько, сколько раньше, поэтому снижают цены, чтобы привлечь клиентов и увеличить число знакомящихся с объектом потенциальных покупателей. Многие понимают, что есть смысл вложений на небольшой ремонт или реформу, чтобы сделать недвижимость более привлекательной для клиента, чтобы он смог въехать туда сразу после покупки.

Вилла в Новой Андалусии
Вилла в Новой Андалусии – Ref 7477

Несмотря на это, сегодня не продается ни одна недвижимость, цена которой не была бы скорректирована до минимума, а владелец не был бы согласен на переговоры. Вот, пример: недвижимость в Лас Ломас де Марбелья Клуб, напротив отеля Пуэнте Романо: дом 160 кв. м., в закрытой урбанизации, выставлен на продажу 3 года назад по цене 500.000 евро. За эти годы цена его понемногу падала, пока дом не был продан за 275.000 евро сейчас. Другой пример: вилла в Новой Андалузии, продавалась в течение 2-х лет. Стартовая цена в 1.750.000 евро была снижена до 1.175.000 евро, а затем и до 1.000.000 на момент совершения сделки по продаже данной недвижимости. И таких примеров сотни!

Есть некоторые исключения, например, в случаях с эксклюзивной недвижимостью высокого класса (единичные экземпляры). Их владельцы не намерены снижать цену и, если запрашиваемая цена не абсурдна, всегда успешно продают данную собственность. Например, квартира (4 спальни, 350 кв. м. плюс терраса) в элитном районе на первой линии моря в Золотой Миле продана за 3.750.000 евро. Эта цена практически не отличается от первоначальной, шестилетней давности.

Существуют также и другая недвижимость, цены на которую были снижены настолько, что ниже уже некуда. Просторная квартира в Монте Параисо, продающаяся уже в течение года по цене 570.000, затем 530.000, затем 495.000 евро, была продана финской семье по этой цене, которая уже не обсуждалась и не снижалась в процессе переговоров. Данные клиенты изучили местный рынок жилья, убедившись, что купить квартиру по запрашиваемой цене, – настоящая удача! Вывод: истинная цена недвижимости не всегда определяется скидкой, достигнутой в результате переговоров! Изучив рынок жилья, клиент не всегда прав, добиваясь скидки при совершении покупки, теряя иногда драгоценную возможность приобрести недвижимость по очень привлекательной цене в условиях набирающего оборота рынка.

Знающие агенты по продаже недвижимости всегда проинформируют Вас о существующих категориях жилья по различным ценам в зависимости от местоположения для успешного приобретения собственности.

Некоторая продаваемая недвижимость настолько уникальна, что не имеет аналогов ни по цене, ни по качеству или другим характеристикам

Как агенты, так и клиенты отдают себе отчет в том, что, когда продается определенная недвижимость в конкретном месте по очень привлекательной для покупателей цене, это не означает, что и другие продавцы недвижимости в той же зоне запрашивают такую же цену. Что означает это? На современном рынке владельцы обычно в курсе ценовой политики. Просто, когда речь идет о качественной недвижимости в элитной зоне, спрос превышает предложение. Поэтому, если запрашиваемая цена на отдельные виды недвижимости значительно отличается от той, по которой продается жилье в аналогичной зоне, это означает, что владелец твердо убежден в том, что именно его собственность обладает какими-либо исключительными качествами: будь то расположение, качество или эксклюзивность. Это еще одно подтверждение того, что рынок жилья начинает новый виток в своем развитии.

Переговорный процесс становится все труднее

Как уже упоминалось, существует консенсус среди агентов по недвижимости о том, что процесс переговоров о продаже стал гораздо сложнее, чем раньше и, следовательно, более трудным для менее опытных агентов. Покупатель после словесных переговоров продолжает сомневаться в правильности выбора, а продавец все еще надеется встретить в ближайшие недели или месяцы других клиентов, согласных на более высокую цену. Нужно быть очень хорошим профессионалом, чтобы в настоящее время довести сделку купли-продажи до конца.

Вилла в стиле провансаль в Эль Мадроньял
Вилла в стиле провансаль в Эль Мадроньял – Ref 6330

Сегодня наиболее успешны те агентства недвижимости, которые обладают большим опытом по проведению переговоров, детальным и подробным каталогом предлагаемой недвижимости, знающих все ее детали, включая любые тонкости возможных урбанистических проблем. Словом, профессионалы, работающие в атмосфере доверия и организованном рабочем режиме как с продавцами, так и с покупателями.

Заключение

Таунхаус Продаётся в Lomas Pueblo, Золотая Миля Ref 7113

Мы живем сегодня в очень нестабильном мире. Но в рамках этой неопределенности существует огромное количество людей, в большинстве своем европейцев, а также и из других стран мира, которые хотели бы жить в таком райском уголке, единственном и неповторимом не только в Испании, но во всем Средиземноморье, как Марбелья. Многие из таких потенциальных клиентов ждали подходящий момент, когда цены снизятся, чтобы сделать удачный и решающий шаг по покупке здесь своей новой резиденции или жилья для проведения отпуска.

И вернемся к нашему вопросу: Настал ли лучший момент для покупки недвижимости? Несомненно, есть доказательства улучшений на рынке недвижимости. Для тех, кто давно мечтал приобрести собственность в Марбелье, ожидая наилучшего момента, сегодня, после 5 долгих лет кризиса, рынок, достигнув дна, начал свой рост по новому витку спирали. Это начало новой эпохи для поиска и совершения покупки. Для тех, кто пока не уверен в совершении покупки в таком исключительном месте, настал подходящий момент изучить данный рынок.

 

выглядящий отель в Андалусии



calendar
Show only available hotels

 

 

 

 

 

 

 

 

Share