Информационный отчет 2015 г. Актуальное состояние рынка недвижимости в Марбелье

Информационный отчет 2015 г. Актуальное состояние рынка недвижимости в Марбелье

Кристофер Кловер анализирует состояние рынка недвижимости в Марбелье на протяжении 45 лет.

Ни для кого не секрет, что состояние рынка недвижимости в Марбелье резко улучшилось, о чем мы уже сообщали в трех предыдущих информационных отчетах. Кризис завершился, даже на национальном рынке недвижимости наблюдается рост 2,2% в последнем квартале 2014 года. Это самый большой скачок цен за последнее время с 2008 года. (источник: Национальный Институт Статистики)

Однако, самой сенсационной новостью стало увеличение числа продаж в Марбелье на более, чем 28% в 2014 году по сравнению с предыдущим годом. Это на 77% больше, чем в 2011 году, а также на 12% больше, чем в 2007 году, который предшествовал кризису. (источник: Министерство Строительства Правительства Испании).

Пока все эти годы экономика Испании пыталась выкарабкаться из кризиса, в Марбелье с 2012 года, не переставая росло число продаж резиденциальной недвижимости.

Впечатляющие показатели роста

Обратите, пожалуйста, внимание на таблицу и ниже приведенные графики, отражающие заметный и постоянный рост сектора с 2012 г., превративший Марбелью в лидера Испании по числу совершенных сделок с недвижимостью.

Nº Число операций с недвижимостью

  2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Марбелья 4,432 3,568 2,110 2,199 2,389 2,259 2,531 3,115 3,997
Годовое изменение   -19% -41% 4% 9% -5% 12% 24% 28%

источник: Министерство Равития www.fomento.gob.es

Total Number of residential sales transations in Marbella

Цены на объекты недвижимости все еще намного ниже своих максимумов

С уверенностью можно сказать, что кризис на рынке недвижимости в Марбелье закончился, число операций уверенно растет на протяжении последних трех лет. Отголоски кризиса все еще отражаются в ценах на недвижимость: они все еще на 15%-25% ниже своих максимальных показателей в высоко-котирующихся районах, и еще гораздо ниже максимальных в остальных районах города, а также сегодня все еще можно встретить очень выгодные предложения среди экономичного жилья. Нужно иметь в виду, что, продавая жилье стоимостью 1,5 – 2 млн. евро, не всегда можно найти аналогичное за ту же сумму, так как существует определенный дефицит дорогой и престижной недвижимости данного класса. Именно этим объясняется наблюдаемый в последнее время рост цен выставленных на продажу престижных объектов. С начала 2015 года наше Агентство получает 3-4- раза в неделю сообщения о поднятии отпускной цены на выставленные на продажу дома, а также предложения о уменьшении цены на другие объекты, отпускная цена на которые, как показало время, была завышена.

Почему растет рынок недвижимости в Марбелье

Разнообразный источник покупателей. Экономика Марбельи и ее рынок жилья не зависят от состояния экономики Испании. 85% покупателей недвижимости – это иностранцы, жители европейских и других государств, экономика которых сильна и стабильна по сравнению с испанской. Снижение числа испанских покупателей с лихвой было компенсировано иностранными инвесторами.

Пессимисты хранят молчание. Существуют тысячи потенциальных покупателей, которые все это время наблюдали процесс на рынке, выжидая удобный и самый выгодный момент для совершения покупки в Марбелье и изменения своего стиля жизни, сопутствующего данному приобретению. Газетные публикации, описывающие конец кризиса на рынке недвижимости в Марбелье, даже активно переубеждают осторожных клиентов, сомневающихся в конце кризиса, призывая их поспешить делать жилищные приобретения, пока цены вновь не взвинтились. Увеличивающееся год за годом число сделок с недвижимостью в Марбелье снизило субъективный риск покупки недвижимости сегодня по рыночным ценам.

Ослабление евро. Ослабление европейской валюты послужило тому, что для резидентов стран, не входящих в еврозону, цены упали. Например, английский фунт вырос в этом году на 14%, что не наблюдалось еще с 2002 года, до показателей этого же года вырос и американский доллар, швейцарский франк в связи с переоценкой 2014 года также достиг рекордной высоты. Эти процессы сделали покупку недвижимости в Марбелье еще более привлекательной для данной категории инвесторов.
Низкие % по ипотеке. Борьба испанских банков за клиентов, а, как следствие ,- снижение ставок по ипотеке, также способствуют оживлению рынка недвижимости. В апреле 2015 года установлены измененные % ставки на срок кредитования в 20 лет : плавающая ипотечная ставка Euribor (номинальная ставка) +1,70%, и с фиксированной ставкой от 2,75%.

Относительно высокие доходы по сравнению с другими видами инвестиций.
Рентабельность банковских вложений , особенно для клиентов еврозоны и зоны американского доллара, настолько низка( например, в Швейцарии даже отрицательна), что клиенты предпочитают вкладывать средства в альтернативные источники, хотя и не такие быстроликвидные, но высокорентабельные долгосрочные. Большинство таких инвесторов предпочитают вложить средства в изменение стиля жизни вместе с приобретением соответствующего жилья, решая таким образом одновременно обе задачи.
Надежное местоположение – залог успешной инвестиции. Сегодня Марбелья признана туристической зоной высочайшего качества по сравнению с другими туристическими направлениями Евросоюза. За последние полгода опубликованы сотни статей в журналах и газетах, подтверждающих восстановление экономики Испании в целом, и Марбельи в частности.

Статистика туризма в 2014 году достигает рекордных показателей.

В туристических городах, таких, как Марбелья, туризм высокого класса является двигателем сектора недвижимости. Обращая на это внимание, необходимо учитывать, что:

Туристы выбирают Испанию. Годовой статистический отчет Министерства Туризма страны в 2014 году зафиксировал рекордные показатели туризма: 64,9 млн. иностранных туристов, что на 7,1% больше, чем в 2013 году. Испания – третья в мире страна после Франции и США по посещаемости . На открытии Туристического Форума Foro España Turismo Global 27 января 2015 года Президент Испании Марьяно Рахой заявил, что туризм составляет в настоящий момент 12% ВВП страны.

В 2014 году Туризм в Марбелье поставил рекорд.
По данным Национального Института Статистики INE, в 2014 году Марбелья поставила новый рекорд( предыдущий был зафиксирован в 2006 году) в области туризма : 2.569.125 бронирований отелей в день. Следует учитывать, что в эту цифру не вошли туристы, снимающие жилье на отпуск ( число таких гостей города может увеличить указанную ранее цифру на 25%). Также не учтены данной статистикой резиденциальные туристы – собственники жилья на побережье.

Кто покупает?

Нижеприведенная таблица, предоставленная Кадастровым Регистром, демонстрирует статистику покупателей испанской недвижимости. Возглавляют топ-лист зарубежных покупателей британцы.

Купля-продажа недвижимости по национальностям в Испании

Страна 2010 2011 2012 2013 2014 год+/-%
Великобритания 4,649 4,294 4,469 5,504 7,023 27.6
Франция 1,627 2,110 2,675 3,634 4,209 15.8
Россия 1,378 1,740 2,585 3,163 3,106 -1.8
Бельгия 881 1,111 1,750 2,666 2,876 7.9
Германия 1,533 1,814 2,127 2,570 2,963 15.3
Швеция 865 1,259 1,253 2,069 2,469 19.3
Норвегия 782 1,111 1,540 1,935 1,732 -10.5
Италия 1,130 1,259 1,325 1,345 1,960 45.7
Китай 811 851 1,156 1,126 1,510 34.1
Голландия 874 814 789 963 981 1.9
Швейцария 227 333 426 484 557 15.2
Дания 298 333 348 478 462 -3.2
Финляндия 238 296 235 446 430 -1.7
Другие 4,546 5,036 6,193 9,355 10,762 15.0
иностранцы 19,837 22,360 26,871 36,226 41,493 14.5
испанцы 426,048 347,844 303,879 292,920 277 435 -5,30%
Всего 445,885 370,204 330,750 329,146 318,928 -3,10%

Источник: www.registradores.org

Английский рынок продолжает возглавлять топ-лист покупателей. С момента своего становления после отмены “Премиум доллара”( контроля по обмену валюты) Тетчер в 1978-79гг.и на протяжении десятилетий, британцы – самые активные покупатели недвижимости в Испании, несмотря на заметное сокращение их числа в прошлые годы кризиса.

Французский рынок по нашему опыту, последний европейский рынок, открывший для себя Марбелью, говоря о значительном наличии покупателей. Уже давно французы предпочитали Коста Браво, с неохотой пересекаю Испанию в направлении на юг. Теперь же, при наличии развитой сети новых скоростных шоссе по всей стране, увеличении числа дешевых ежедневных авиаперевозок из Франции в Испанию, французский рынок с каждым днем расширяется именно на юге Испании, в Марбелье. Сегодня и завтра, французский покупатель – ключевая фигура на рынке недвижимости. Налоговое законодательство Франции также вкладывает свою лепту в процесс увеличения числа французов, стремящихся приобрести недвижимость в Испании.

Немецкий рынок поднялся на третье место в последнем квартале 2014 года, опередив русский рынок. Немцы являются постоянными покупателями недвижимости в Марбелье благодаря сильной и стабильной немецкой экономике, а также холодной и ненастной погоде в своей стране. Это, впрочем, является и причиной покупки для многих жителей северных европейских стран.

Русский рынок пошатнулся из-за колебаний курса рубля в прошлом году, а также падения цен на нефть, от которой зависит русская экономика. Несмотря на это, дорогая элитная недвижимость продолжает пользоваться спросом среди многих русских покупателей, имеющих большую покупательную способность и являющихся налоговыми резидентами европейских стран.

Китайский рынок быстро завоевывает Испанию и большую часть Европы, но в Марбелье все еще представляет минимальную часть покупателей. Китайцы пока предпочитают прямые вложения, не связанные ничем с элитным образом жизни в данном городе, либо вкладываются в экономичное жилье в большом городе, где их окружают магазины и все городские структуры.

Какая недвижимость пользуется большим спросом?

К счастью, сегодня вновь существует спрос на любую недвижимость, особенно на объекты для реформы и современные постройки с отделкой отличного качества, полностью оборудованные по последнему слову техникой, о которой еще 10 лет назад только было можно мечтать. Ценятся закрытые комплексы с охраной. Велик спрос на квартиры и таунхаусы в комплексах с развитой инфраструктурой ( бассейн с подогревом, спортзал, охрана и сервисные службы).

Кроме увеличения числа продаж, что еще указывает на будущее рынка недвижимости?

Нехватка нового или перестроенного жилья. В последние 8 – 9 лет остро ощущающаяся нехватка на рынке новых построек, а также проблемы по регуляризации объектов в первое десятилетие 21 века ( которые успешно решаются сейчас с выходом нового Закона и Генерального плана по урегулированию застроек в Марбелье , подписанного в 2010 году), привели к большему спросу покупателей именно на эти виды недвижимости.

Новые строительные проекты и предложения. С возрождением рынка оживились промоутеры и строительные компании. В 2014 году они купили большинство лучших земельных участков, которые оставались в Марбелье по выгодным ценам, чтобы развивать на них новые проекты. Существуют десятки таких проектов, крупных и небольших, которые уже почти готовы выйти на рынок с предложением покупки на нулевом этапе строительства. Предлагаются как проекты по строительству вилл, так и целые многоквартирные комплексы. Некоторые из таких проектов, хотя и не очень масштабных, которые предлагались покупателям в 2014 году, уже проданы полностью, еще до начала строительства. Многие промоутеры и международные инвестиционные фонды начинают сотрудничество с местными компаниями, чтобы не упустить возможность больших заработков на рынке, о росте которого сигнализируют экономические показатели. Вновь на пейзажах Марбельи появились подъемные краны. Начался новый виток в развитии истории.

Строительные лицензии. Вышесказанное подтверждается увеличением на 77% по сравнению с 2009 годом выданных мэрией Марбельи за 8 первых месяцев 2014 года ( последние опубликованные на момент написания данной статьи статистические данные Правительства города) новых строительных лицензий. Эта цифра включает в себя лицензии на многоквартирные постройки, считающиеся одной единицей, и исключает те проекты, на которые лицензии уже были запрошены ранее, но окончательное решение по ним еще ожидается.

Масштабные приобретения. Другим индикатором экономического развития является тот факт, что 2014 год стал рекордным по числу крупных вкладов в недвижимость, с 330%-м увеличением их числа по сравнению с 2013 годом (источник: www.irea.com), достигнув ошеломляющей суммы в € 23,03 млрд. Большинство сделок были проведены инвестиционными фондами в поисках выгоды, превышающей вложения в другие секторы экономики. Большинство продавцов составили банки или строительные обанкротившиеся компании. 78% покупателей – иностранцы, в том числе инвестиционные фонды.

Испанский рынок на стадии восстановления

Еще осталось немного времени, чтобы завершилось полное восстановление рынка недвижимости в Марбелье. За годы экономического кризиса в Испании практически исчез национальный покупатель, ранее составляющий базу покупателей: до 2006 года 35% рынка недвижимости составляли именно испанцы. Сегодня их насчитывается всего 15%. Через 2 – 3 года ожидается возвращение испанского клиента на рынок. Этот процесс уже начался: мэрия Марбельи в начале 2015 года заявила, что в 2014 году, после нескольких лет спада, увеличился поток испанских туристов. В целом, восстановление экономики Испании опережает прогнозы экспертов.

Mарбелья уникальна

Эта южная точка Европы предлагает лучший климат во всем Средиземноморье. Марбелье очень повезло, что с первых лет развития больше 60-ти лет назад, промоутеры бережно отнеслись к этому городу, уважая его уникальный климат и пейзаж, и ограничивая как плотность строительства, так и его высотность, особенно, по сравнению с каменными джунглями других туристических городов Испании. Сюда надо добавить высокий уровень безопасности, наличие развитой структуры сервиса, более 40 гольф-полей на расстоянии не более 20 минут на машине, теннисные клубы, другие спортивные сооружения, 3 спортивных порта, прекрасные рестораны. Все это превращает Марбелью в уникальное место для туризма с сезоном, который длится 12 месяцев, включая высокий сезон летом, средний весной и осенью, низкий зимой. Именно поэтому Марбелья привлекает требовательных туристов высокого класса со всей Европы и со всего мира.

Новая эра роста рынка недвижимости в Марбелье

Анализ нынешней сложившейся ситуации в Марбелье приводит нас к главному выводу: мнения тех, кто наблюдал развитие Марбельи все эти годы совпадают в том, что Марбелья вступает в новую и продолжительную Золотую Эру своего развития.

Кристофер Кловер
Копирайт © 2015
Панорама Пропертис Panorama Properties S.L.
Все права защищены

By Christopher Clover
Copyright © 2015 Panorama Properties S.L.
All rights reserved.