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Rapport 2013 sur le Marché immobilier de Marbella

Un rapport actualisé sur le marché des Biens immobiliers 2013

Une fois de plus, c’est avec plaisir que nous vous présentons la dernière édition du rapport annuel de renom concernant le marché immobilier de Marbella, réalisé par Christopher Clover: une profonde analyse de la situation immobilière de Marbella.

Nos clients nous consultent souvent concernant les variables du marché immobilier dans la zone de Marbella, et, pour cette raison, nous souhaitons souligner quelque-unes des questions les plus fréquentes:

Quelle est la situation actuelle du marché immobilier local: fait-il l’objet d’une récupération?
Les prix des propriétés: vont-ils continuer à baisser?
Le meilleur moment pour acheter: est-ce MAINTENANT?

Le but de ce rapport est de répondre ces questions de la manière la plus objective possible.

Le volume des ventes augmente

Le volume des ventes des biens immobiliers dans la zone de Marbella a augmenté de 21,11% en 2012 par rapport aux ventes de 2011, conformément à l’information obtenue de la page web des statistiques du Ministère des Travaux Publics, tel qu’il peut être observé sur le tableau 1 ci-dessous.

Cette information est basée sur les actes notariaux de ventes de villas et appartements à Marbella et dans les localités voisines de Benahavis et Estepona (connues comme le Triangle d’Or) qui s’approvisionnent également du marché de Marbella.

Nº total de ventes de villas
et appartements par localité
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Benahavís 650 633 438 559 422 311 592
Estepona 1.788 2.581 1.721 1.086 1.154 1.248 1.501
Marbella 4.432 3.568 2.110 2.199 2.389 2.259 2.531
TOTAL 6.870 6.782 4.269 3.844 3.965 3.818 4.624

Ces chiffres sont la démonstration la plus évidente de l’existence d’un processus de récupération, et du fait que le volume des ventes se rapproche des niveaux existants avant la crise. Les prix se sont considérablement réduits au cours des 5 dernières années, et c’est précisément cette grande réduction des prix qui, associée à une amélioration substantielle du marché des valeurs et de l’activité économique d’autres pays du monde, favorise l’augmentation de la demande du secteur, et par conséquent l’augmentation du volume des ventes.

Quelles sont les raisons de l’évidente récupération du marché immobilier dans la zone de Marbella, mais pas dans le reste de l’Espagne?

Nous estimons que, le marché immobilier de Marbella ayant connu des hauts et des bas depuis que nous avons inauguré nos bureaux en 1970, ce serait une erreur de comparer le marché immobilier local avec le marché immobilier national espagnol. Nous risquerions en effet de sur-simplifier les facteurs qui interviennent: tel qu´il est reflété dans la plupart des sous-marchés, il existe des facteurs qui sont comparables et d´autres qui ne le sont pas.

La crise immobilière espagnole a commencé par le boom spéculatif dans le secteur de la construction et la construction excessive, créant ainsi une bulle immobilière qui commença à s’effondrer en 2007 et 2008. Le problème fut aggravé par l’effondrement du secteur, les dépenses publiques excessives, le taux de chômage record dépassant 27%, et la crise bancaire, qui provoqua l’arrêt de la concession de pratiquement tous les prêts hypothécaires.

L’excédent de propriétés neuves, évident actuellement dans chaque municipalité du pays est composé d’environ 800.000 logements. Le prix moyen de ces propriétés avoisine les €100.000 ou moins, et leur vente dépend exclusivement d’un marché local espagnol très limité.

À Marbella et alentours, la situation est évidemment différente de celle du reste de l’Espagne, car le marché de cette zone n’est pas uniquement composé d’un marché local (au pouvoir d’acquisition plus élevé que le marché espagnol moyen), mais également d’un marché régional et d’un autre national. Toutefois, le marché le plus important et influent dans cette zone est le marché international.

  • Marbella est une destination de qualité qui a captivé les clients internationaux depuis plus de 50 ans, et ceci pour plusieurs raisons: son climat est le meilleur d’Europe; elle présente une densité de construction relativement basse; possède 3 fois plus d’espaces verts par rapport aux autres villes côtières; des services et infrastructures de haute qualité; une saison de 12 mois avec des pics élevés et bas et suffisamment de résidents durant les mois d’hiver (entre 250.000 et 300.000) pour que les restaurants, centres sportifs et autres installations de loisirs puissent rester ouverts toute l’année.
  • La population de Marbella et de ses alentours est composée de résidents de plus de 120 pays différents, ce qui est le reflet de sa composition internationale et multiculturelle.
  • Marbella figure continuellement dans la presse nationale et internationale comme une destination touristique d’une qualité exceptionnelle.

En raison de la forte présence à Marbella d’un solide marché immobilier international et par conséquent très divers, quand un marché se rétracte (comme c’est le cas du marché espagnol en raison de la forte crise économique qu’il traverse), un autre marché prend sa place (comme le marché russe ou d’autres pays d’Europe de l’Est). En Russie, le PIB en 2012 a augmenté de 3,4%. Pas question de parler de récession en Russie !

La même formule peut être appliquée à tous les marchés des zones résidentielles de qualité dans le monde entier. Ces zones attirent des clients internationaux au pouvoir d’achat considérable, et ce sont précisément celles qui dépendent d’un marché international qui survivent beaucoup mieux à une crise que les zones qui dépendent exclusivement de marchés locaux, régionaux et nationaux.

Nous ne voulons toutefois pas insinuer que le marché de la zone de Marbella n’a pas subi les effets de la crise: en fait, les prix des propriétés de qualité dans des zones résidentielles hautement cotées ont diminué au minimum de 20%, et jusqu’à 50% dans les zones résidentielles moins cotées et moins consolidées.

Tenant compte de ces facteurs, il existe encore des milliers de clients au pouvoir d’achat élevé qui attendent depuis avant la crise que les prix diminuent. Leurs enfants ont grandi, le temps passe, et beaucoup d’entre eux ont décidé que le moment est venu d’acheter la maison de leurs rêves dans ce magnifique endroit. C’est pour cette raison que le marché immobilier à Marbella, au lieu de continuer à baisser comme dans le reste du pays, se stabilise petit à petit et se récupère comme il est démontré au tableau 1.

En quelques mots, en cas d’une augmentation notable du volume des ventes sur un marché, les prix cessent de baisser. Il s’agit, tout simplement, de la fameuse loi de l’offre et de la demande.

La vente de biens immobiliers est directement liée à l’affluence touristique

La vente de propriétés à Marbella a toujours été étroitement liée au nombre de touristes qui visitent la ville. Plus le nombre de touristes est important et plus leur séjour est long, plus la quantité de propriétés vendues est grande.

Les chiffres du Tableau 2 ci-dessous, obtenus de l’INE, Institut National des Statistiques, montrent clairement l’évolution du tourisme à Marbella de 2007 à 2012:

Nº total de nuits
2007 2008 2009 2010 2011 2012
Résidents 823,525 834,978 768,161 820,073 766,975 641,730
Étrangers 1,528,841 1,639,672 1,391,129 1,447,864 1,642,881 1,801,147
Total 2,352,366 2,474,650 2,159,290 2,267,937 2,409,856 2,442,877

 

Ces chiffres indiquent, sans aucun doute, la grave détérioration du marché national comme conséquence directe de la crise économique, et en même temps, l’augmentation importante du marché étranger qui triple presque actuellement le marché espagnol. Selon ces chiffres, les nuits passées par les étrangers compensent la chute du marché national, fournissant un résultat total qui dépasse les chiffres de 2008 de 9,85%.

L’avis des autres agences

Nous avons réalisé une enquête auprès d’autres agences avec lesquelles nous collaborons fréquemment et qui sont nos principaux concurrents. Les résultats de l’enquête auprès des 12 agences ont été les suivants:

  • Environ la moitié d’entre elles signalent l’importante amélioration du marché depuis le milieu de l’année 2012 dans toutes les catégories de prix.
  • L’autre moitié indique une augmentation plus graduelle, au fil des années, des consultations et ventes dans toutes les catégories de prix, y compris les propriétés les plus chères.
  • Deux des agences les plus petites affirment que pour elles l’activité du marché est similaire à celle de l’année dernière.
  • Toutes les agences interrogées affirment que le processus de négociation et de clôture des ventes est beaucoup plus difficile qu’avant. Vous pouvez consulter nos observations à ce sujet ci-dessous.

Nos statistiques internes

La forte demande que nous observons actuellement est confirmée par nos statistiques internes sur le total de consultations de ventes réalisées à travers toutes les sources (Internet, recommandations d’autres clients, clients qui visitent nos agences, par téléphone, panneaux, etc.)

Durant les mois d’hiver de 2012-2013 (de décembre à mars, normalement les mois de moindre activité dans notre secteur), nous avons expérimenté un niveau d’intérêt et d’activité record pour cette période de l’année, avec une augmentation des nouvelles consultations de 36,4% (420 consultations), par rapport à la même période précédente 2011-2012 (308 consultations). D’autres agents ont confirmé une augmentation similaire de l’activité.

Les banques commencent de nouveau à octroyer des prêts hypothécaires

Un autre facteur à faveur des acheteurs est que certaines banques espagnoles ont repris la concession de lignes de crédit, et les résidents tout comme les étrangers qualifiés peuvent désormais accéder à des prêts hypothécaires.

Le délai de traitement des demandes de prêts hypothécaires s’est considérablement réduit. Ainsi, deux ou trois semaines, ou même moins, sont nécessaires depuis la présentation de la demande dûment remplie jusqu’à l’approbation du prêt.

Qui sont les acheteurs?

Le marché russe et d’autres marchés d’Europe de l’Est se sont consolidés avec le temps, tel que nous l’avons indiqué précédemment. Durant les deux ou trois dernières années, de petites agences immobilières russes, qui collaborent fréquemment avec les agences plus importantes, ont ouvert leurs portes. De ce fait, la plupart des grandes agences ont embauché au sein de leur équipe un agent commercial sachant parler le russe. Il convient de souligner que les magnats russes qui achètent les propriétés les plus grandes et chères du marché provoquent un impact moindre sur le marché que les clients qui achètent des propriétés aux prix allant de €300.000 jusqu’à, par exemple, €2.000.000.

Le marché scandinave s’est réactivé: l’activité des clients suédois, danois et finlandais a augmenté. Le marché norvégien, basé sur une économie pétrolifère, n’a subi aucun type de récession, et se consolide avec force, en raison également des prix actuels tentants.

Les Pays-Bas et la Belgique ont toujours été des marchés importants du secteur immobilier de Marbella, et le sont toujours à l’heure actuelle, en raison également de la chute des prix.

Le marché français est probablement le marché européen qui a découvert Marbella le plus récemment. Les temps ont changés depuis l’époque où les français cherchaient leurs résidences de vacances dans “la campagne” française, et grâce au fantastique réseau routier espagnol, les français peuvent venir en voiture à Marbella. Il est possible que la raison la plus importante de l’activation du marché français réside dans le changement récent de gouvernement et de la conséquente augmentation d’impôts, ce qui provoque que de nombreux français cherchent à obtenir le permis de résidence espagnol pour éviter de payer des impôts si élevés et profiter en même temps du merveilleux climat de Marbella et de sa communauté cosmopolite.

Les marchés du Royaume-Uni et de l’Allemagne n’ont pas augmenté considérablement durant ces derniers mois, mais ils continuent à figurer parmi les marchés les plus importants de la zone de Marbella.

Quel est le type de propriétés qui se vendent?

En septembre 2008, au début de la crise, le marché est resté statique durant plusieurs mois. Les ventes commencèrent à aboutir de nouveau en 2009 à des prix considérablement plus réduits. Les propriétés qui continuèrent à être vendues, mais en moindre volume, furent celles aux prix inférieurs à €800.000. L’intérêt pour les propriétés au-dessus du €1.000.000 était très faible.

Toutefois, chaque année, ce seuil de prix a augmenté petit à petit. Les propriétés les plus grandes et les plus chères ont commencé à se vendre dès l’année dernière, un autre signe que le marché évolue vers la récupération.

À La Zagaleta, certainement l’un des complexes fermés les plus exclusifs d’Europe, au moins 12 propriétés aux prix maximum de €13.500.000 et avec un prix moyen de vente de €5.500.000 ont été vendues depuis le mois d’octobre 2012. Nous avons par ailleurs appris qu’environ 15 nouveaux travaux de construction et de transformations ont été entrepris.

Dans d’autres des meilleures zones résidentielles de Marbella incluant: la Mille d’Or, Los Monteros, Guadalmina, El Madroñal, etc., un important mouvement au niveau des propriétés les plus chères se fait également remarquer. Un autre exemple: au moins sept propriétés “côté-plage” à la Mille d’Or de Marbella, qui étaient sur le marché depuis longtemps, se sont vendues récemment, et n’ont pas été remplacées par des propriétés similaires à des prix similaires.

Il n’existe aucun chiffre statistique fiable qui indique la quantité réelle de propriétés qui sont en vente ni les prix réels de vente. Nous estimons toutefois que la majorité des propriétés qui se vendent, environ 80%, sont celles avec des prix inférieurs à €1.000.000.

Il y a une grande variété de villas, maisons et appartements en vente avec des prix de départ de €250.000 à €1.000.000, situés dans de très bonnes zones résidentielles et à des prix très compétitifs. Le marché est extrêmement actif, et des ventes sont clôturées tous les jours. De fait, nous pouvons observer qu’il y a actuellement sur le marché une grande quantité de villas de moins d’€1.000.000, beaucoup plus qu’avant, la majorité à des prix considérablement réduits, et présentant encore une marge pour plus de négociation, et qu’elles représentent une alternative intéressante aux appartements ou maisons.

Booking.com

Prix de départ très ajustés

Nous avons assisté à une réduction des “prix de départ” au fil des années jusqu’à ce que: Bingo! Le prix de mise en vente d’une propriété déterminée a tellement diminué que les visites ont commencé à s’activer étant donné que le marché commence à la considérer comme une bonne affaire. C’est quand de nombreux clients visitent une propriété qu’un marché est réellement créé, et c’est alors que les propriétaires recevront des offres qu’ils pourront librement accepter, refuser ou négocier.

Actuellement, les propriétaires acceptent de plus en plus le fait que leurs propriétés ne valent pas réellement ce qu’ils croyaient qu’elles valaient, et ils adaptent par conséquent leurs prix pour encourager les visites. La plupart d’entre eux se sont rendu compte qu’un investissement minimum vaut la peine en vue de faire disparaître les “objections” et pour rendre la propriété suffisamment attrayante pour qu’un acheteur fasse son offre sur une propriété prête à être occupée.

Toutefois, le fait le plus remarquable du marché actuel est qu’une propriété n’ayant pas un prix de mise en vente attrayant et dont les propriétaires ne sont pas disposés à négocier ne se vendra pas. Comme par exemple, une propriété à Las Lomas du Marbella Club, en face de l’Hôtel Puente Romano à La Mille d’Or de Marbella: une maison de 160 m2 située dans un complexe clôturé avec un prix de mise en vente il y a trois ans de €500.000, ayant diminué petit à petit au fil des ans, a été vendue dernièrement pour €275.000. Une villa à Nueva Andalucía, en vente durant deux ans, avec un prix de mise en vente d’€1.750.000 ayant diminué petit à petit jusqu’à €1 175 000, a été vendue dernièrement pour €1.000.000. Il existe des centaines de cas similaires.

Il y a quelques exceptions, comme par exemple les propriétés de haute qualité, qui sont presque uniques et par conséquent pratiquement irremplaçables; leurs propriétaires ne sont pas disposés à trop rabaisser leurs prix de mise en vente, et s’ils ne demandent pas un prix ridiculement élevé, ils finiront par vendre. Par exemple, un appartement (de 4 chambres, 350 m2 plus terrasses), situé dans l’un des complexes les plus prestigieux et cotés au bord de la plage à la Mille d’Or a été vendu pour €3.750.000. Ce prix de vente n’est pas très inférieur à celui pour lequel il aurait été vendu il y a six ans.

Il existe d’autres propriétés aux prix déjà considérablement réduits, qui ne laissent pas beaucoup de marge pour la négociation. Un grand appartement à Monte Paraíso, en vente durant un an et demi avec un prix de mise en vente très raisonnable de €570.000, rabaissé ensuite à €530.000 et cette année de nouveau à €495.000, a été vendu à un couple finlandais à ce dernier prix, sans négociation. Ce couple avait réalisé une étude assez profonde du marché, et considéra qu’il s’agissait d’une très bonne affaire qu’ils ne pouvaient pas laisser passer. Leçon: la valeur réelle d’une propriété n’est pas nécessairement déterminée par le pourcentage de réduction lors de la négociation. Si, à la suite d’une profonde analyse du marché, un acheteur peut reconnaître une grande opportunité d’investissement, il devra se dépêcher de faire une offre, sinon il pourrait manquer l’opportunité en raison de la croissante récupération du marché à l’heure actuelle.

Les agents compétents peuvent indiquer de très bons exemples de propriétés qui se sont vendues dans différentes zones résidentielles de Marbella, dans toutes les catégories de prix, à effet de comparaison.

Quelques-unes des propriétés qui se vendent sont difficilement remplaçables par des propriétés similaires et à des prix similaires

Les agents, tout comme les clients, se rendent compte du fait qu’en cas de vente d’une propriété dans une urbanisation déterminée à un prix excellent (pour l’acheteur), cela ne signifie pas nécessairement que les autres vendeurs demanderont un prix similaire. Ceci nous indique que, sur le marché actuel, les propriétaires tiennent compte des prix qui sont pratiqués actuellement, mais qu’il y a peu d’offre de propriétés dans des zones de qualité et, en même temps, une demande majeure. Par conséquent, les propriétaires qui ne basent pas leur prix de mise en vente sur le prix de vente de la dernière propriété similaire vendue dans la même zone/urbanisation, sont convaincus que leurs propriétés se vendront finalement grâce à leur: a) emplacement, b) qualité et c) manque de propriétés similaires. C’est un autre signe que le marché a touché le fond et commence sa récupération.

Le processus de négociation devient plus difficile

Comme nous l’avons déjà mentionné, les agents immobiliers sont d’accord sur le fait que le processus de négociation d’une vente est beaucoup plus compliqué qu’avant et est par conséquent encore plus compliqué pour les agents moins expérimentés. Les acheteurs ont d’habitude des doutes après avoir réalisé une offre verbale, et les vendeurs hésitent normalement à accepter une offre dans l’espoir d’en recevoir une meilleure dans les prochains jours ou semaines. Beaucoup plus d’habiletés et d’expérience sont requises pour clôturer une vente sur le marché actuel.

Les agences qui ont le plus de succès actuellement sont celles qui possèdent le plus d’expérience au niveau de la négociation, qui ont les propriétés dûment documentées, qui connaissent tous les détails concernant ces propriétés durant le processus de négociation, y compris n’importe quel type de problèmes urbanistiques, et celles qui ont établi une bonne relation professionnelle et de confiance, aussi bien avec les vendeurs qu’avec les acheteurs.

En résumé

Le monde dans lequel nous vivons est assez incertain. Toutefois, malgré cette incertitude, il existe encore de nombreuses personnes, la majorité des européens, mais également d’autres pays, dont le rêve est de venir vivre dans cette magnifique zone, car Marbella est un endroit unique, non seulement en Espagne mais aussi dans tout le bassin méditerranéen. La plupart de ces acheteurs potentiels ont attendu le moment opportun pour que les prix aient suffisamment baissé pour changer de manière radicale leur style de vie et acheter ici une première ou seconde résidence.

Et, en revenant à notre question de départ: est-ce maintenant le bon moment pour acheter? Sans aucun doute, il existe des preuves évidentes qui indiquent une amélioration significative du marché. Pour ceux qui ont décidé d’acheter dans la zone de Marbella et ont hésité sur le bon moment pour acheter, il semblerait que maintenant, après plus de cinq longues années, le marché a touché le fond du cycle, laissant la place à une époque idéale pour affiner la recherche et clôturer l’achat. Pour ceux qui sont encore indécis à acheter dans cet endroit si spécial, le moment serait venu de commencer à étudier le marché.

 

Christopher Clover Copyright © 2013 Panorama Properties


Christopher Clover
 est diplômé Cum Laude en Sciences Economiques de l’Université de Virginia (1969). Il réside à Marbella de forme permanente depuis 1973 et est le fondateur, propriétaire et Directeur Général de l’Agence Immobilière la plus ancienne de Marbella, PANORAMA. Bureaux en face del’HOTEL MARBELLA CLUB et à l’HOTEL PUENTE ROMANO.