Путеводитель шаг за шагом
Для иностранного покупателя найти адекватную недвижимость, провести операцию и совершить куплю-продажу здесь гораздо сложнее, чем в своей стране. Как в большинстве туристических зон, все кажутся вовлеченными в это, от таксиста до консьержа в отеле. Вопросы недвижимости – излюбленная тема разговоров. И все вокруг высказывают свое мнение, что легко может запутать потенциального покупателя. С чего начать?
Найти адекватную недвижимость
Есть люди, которые тратят годы на поиск недвижимости. Другим везет, и они сразу ее находят, а также имеют доверие, достаточное для того, чтобы закрыть сделку в свой первый приезд в Марбелью. Но другим необходимо время, так что они приезжают в Марбелью три-четыре раза до того, как почувствуют себя удовлетворенными окончательным решением.
Недвижимость какого типа Вы ищете? И в какой зоне?
Многие потенциальные покупатели верят, что ищут определенный тип недвижимости, но заканчивают, покупая что-то совершенно другое. За исключением случаев, когда у них имеются очень четкие идеи о том, что они хотят, и они уверены, что такой продукт существует, мы советуем посмотреть разные типы недвижимости в различных жилых зонах, с открытыми намерениями. Это позволит им расширить свои знания, касающиеся стоимости недвижимости в этой зоне, что принесет огромную пользу при переговорах, и в случае приобретения недвижимости они знают, что платят справедливую цену, соответствующую рынку.
Выбор аккредитованного агента по недвижимости поможет Вам сэкономить время. В Коста-дель-Соль есть огромное количество агентов по недвижимости высокого уровня, и, естественно, также есть оппортунисты и менее квалифицированные. Квалифицированные агенты – это API’s (Агенты по Недвижимой Собственности) или GIPES (Управляющие Недвижимостью), но недавнее законодательство позволяет открыть агентство недвижимости любому желающему(!). Лучше всего найти стабильное агентство с большим опытом, превосходной траекторией и хорошими рекомендациями незаинтересованных сторон. Желательно выбрать агента по недвижимости по совету вашего адвоката или коренного жителя этой местности.
Хороший агент сможет выслушать и понять Ваши пожелания. Поделится с Вами своими знаниями рынка и опытом, и, предложив вам объекты недвижимости из своей базы данных, будет связываться со своими сотрудниками из других агентств до тех пор, пока не найдет подходящие Вам объекты. Ключевые качества, которые надо искать в агенте: опыт, профессионализм, знание продукта, искренность и общительность. Кроме того, он должен иметь дружеское желание наилучшим образом помочь Вам в поиске недвижимости, и главное, не должен быть агрессивным.
Если Вы не чувствуете себя комфортно с Вашим агентом, не сомневайтесь выбрать другого. Наоборот, если Вы нашли того, с кем поладили, и кто понимает, чего Вы хотите, оставайтесь с ним до того, как найдете то, что ищете, или до того, как исчерпаете его собственную базу данных и базы данных его сотрудников. Если Вы останетесь с одним агентом, это будет мотивировать его преодолеть все препятствия, и в итоге он найдет Вам желаемую недвижимость. Это также позволяет Вам не повторять всю историю ожиданий каждый раз, когда Вы встречаетесь с новым агентом.
Некоторые советы
Компромисс всегда выплачивает дивиденды
Будет практически невозможно найти в точности то, что желаете, даже строя. И, даже если так, это менее чем возможно, что Ваша супруга согласна с Вами на 100%. Найти собственность, которая сделает вас двоих счастливыми, обычно означает прийти к компромиссу.
Вам не важно быть первопроходцем?
Если желаете купить в новой или не полностью застроенной зоне, помните, что свободные участки однажды будут застроены, и что, возможно, Вы покупаете недвижимость, которая будет окружена стройкой в течение многих лет.
Защищайте Ваше вложение
Желательно располагать достаточным земельным участком вокруг Вашей недвижимости, чтобы защититься от будущих строительных проектов.
Убедитесь, что защита, предусмотренная законом, распространяется и на Вас
Если покупаете строящуюся недвижимость, застройщик, по закону, должен предоставить страховой полис или банковский аваль для защиты Ваших платежей на случай незавершения работ. Застройщики также обязаны располагать перечнем качеств, детальными планами и копиями сертификатов собственности, таких, как лицензия на проведение работ и, с 2002г., страховой полис на случай строительных дефектов. Опытный адвокат при купле-продаже недвижимости предусмотрит необходимые условия и реквизиты.
Покупайте, в первую очередь, для своего собственного использования
За исключением абсолютной уверенности, что Ваши дети или внуки будут навещать Вас, обычно это большая ошибка покупать недвижимость, думая, главным образом, что это для них. Очень часто люди в итоге продают свои огромные дома, потому что их семьи не могут проводить с ними столько времени, на сколько они рассчитывали. Желательно в первую очередь думать о своих собственных желаниях, вкусах и целях.
Желательно проанализировать в реальной манере потенциальные затраты на модернизацию старого дома или квартиры, в которые мы влюбились!
Неожиданные ремонты и перестройки могут оказаться дорогими сюрпризами.
Осмотрите сопоставимые объекты недвижимости
Самое лучшее правило для определения стоимости недвижимости – это узнать реальные цены продажи сопоставимой недвижимости, только что проданной. Поэтому Ваш агент должен располагать глубоким знанием рынка. Так же Вам самому для получения базовых знаний рынка очень поможет личный осмотр некоторых объектов недвижимости.
Думайте о завтрашнем дне, когда нужно будет продавать
Недвижимость, которая покупается сегодня – это важная часть нашего имущества, и когда-либо оно снова будет продаваться. Поэтому желательно иметь в виду не только собственные предпочтения, но и руководствоваться также общими господствующими критериями инвестиций, такими, как месторасположение, факторы дизайна, качество отделки и оборудования.
Переговоры о купле-продаже
Возможно, Ваш агент по недвижимости не обладает такой же способностью к переговорам о цене предложения с продавцом, как для поиска объекта недвижимости для Вас. Не сомневайтесь попросить о встрече с высшим руководителем агентства, чтобы он помог Вам на переговорах о купле-продаже. Опытные агенты по недвижимости обычно являются лучшими переговорщиками в коммерческом плане операции (это их работа), чем адвокаты, и смогут согласовать то, что может показаться противоположными точками зрения (их и продавца). Вы всегда сможете проконсультироваться со своим адвокатом в процессе переговоров, с целью получить гарантию того, что предложение соответствует требованиям закона, и сможете активно участвовать в самых сложных переговорах.
Когда делается предложение, важно прощупать минимальную цену продавца, но в то же время показать себя серьезным покупателем. Слишком низкое предложение не заинтересует продавца и может оказаться непродуктивным.
Ваше предложение должно охватывать все пункты переговоров, как для того, чтобы сэкономить время, так и для того, чтобы избежать какого-либо неприятного сюрприза.
В случае, если Ваше предложение будет слишком низким, Ваша стратегия может иметь эффект «бумеранга», может только оскорбить продавца, и он даже не ответит. И для Вас лично очень важно знать реальную стоимость недвижимости на рынке. Узнайте, не отклонил ли собственник какие-либо предложения, и сколько ему предлагали. Что будет минимальным уровнем, который можно предложить, чтобы привлечь его внимание?
Сделайте предложение, если это возможно, в письменной форме (в общем, близко к контракту), и включите не только цену, но также и общую сумму и дату оплаты резервного депозита, дату, когда Вы хотели бы произвести окончательный платеж, инвентарную опись мебели и стационарной утвари (если нужно). Еще один важный пункт, который часто не учитывается, касается оборудования, которое должно находиться в хорошем состоянии.
Продемонстрируйте продавцу свою состоятельность. Продавец отнесется к Вашему предложению более серьезно, если Вы готовы немедленно оплатить значительный депозит с местного банковского счета. Обычно это 10% от продажной стоимости. Сейчас многие агенты также предлагают услугу оплаты кредитной картой, таким образом можно перевести на счет небольшую сумму, от 5.000 до 50.000 евро, чтобы закрыть сделку с продавцом, и эта сумма остается на счете клиентов агента в течение недели или десяти дней, которые адвокаты обычно тратят на подготовку частного договора, и которые необходимы для получения перевода в размере 10%.
Прибавочная стоимость - это местный налог, рассчитанный исходя из увеличения кадастровой стоимости земельного участка, на котором находится здание, за период с даты его последней покупки и данной продажей. По своей природе, этот налог относится на продавца, который ответственен за его уплату, за исключением случаев, когда оговаривается противоположное. Если Вы оговариваете покупку земельного участка, и не существует никакого топографического плана, может оказаться полезным обсудить цену квадратного метра в евро в связи с топографическим изучением, с целью избежать неприятных сюрпризов.
Хорошая психология говорит, что необходимо оставить небольшой «зазор» для возможности улучшить первоначальное предложение Несмотря на это, если думаете, что Ваше предложение справедливо, и если у Вас на примете есть еще один объект недвижимости, может быть очень хорошей стратегией известить продавца о том, что если он не примет ваше предложение, вы сделаете предложение для другого объекта недвижимости до того, как рассмотрите любое контра-предложение с его стороны.
| ИЗДЕРЖКИ, СВЯЗАННЫЕ С ПОКУПКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ | ||
| Налог на Передачу Имущества (I.T.P.) | 8%, 9% или 10% в зависимости от стоимости | За счет покупателя при покупке любого вида недвижимости (виллы, квартиры, земельные участки, коммерческая недвижимость, гаражи) - всегда, если продавец не является застройщиком и/или коммерсантом, чья деятельность связана с рекламой или перепродажей недвижимости. Если «минимальная налоговая стоимость» недвижимости, зарегистрированная Хунтой Андалузии, выше, чем цена, применяется минимальная налоговая стоимость: взимаются 8%, если речь идёт о сумме ниже 400.000€, или 30.000€ применительно к гаражам, за исключением встроенных в жильё, и максимум двух; 9% - от стоимости от 400.000€ до 700.000€, или от 30.000€ до 50.000€ - для гаражей; 10% - от стоимости, превышающей 700.000€, или 50.000€ - для гаражей. Щёлкните здесь, чтобы посмотреть пример расчёта. |
| НДС и ЮРИДИЧЕСКИЕ ДОКУМЕНТЫ | 10% + 1,5% | Для любой виллы, квартиры или гаража, присоединенного к квартире, если продавец является застройщиком или коммерсантом, обычно занимающимся НОВОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ (первичный рынок). |
| НДС и ЮРИДИЧЕСКИЕ ДОКУМЕНТЫ | 21% + 1,5% | Для земельных участков, коммерческой недвижимости или гаражей, не присоединенных к квартире, если продавец является застройщиком или коммерсантом, обычно занимающимся этим типом недвижимой собственности. Это касается практически всех недавно застроенных участков и недавно построенной коммерческой недвижимости, а также перепродаваемой собственности, если продавец принадлежит к одной из упомянутых категорий. |
| НОТАРИАТ и РАСХОДЫ НА ВКЛЮЧЕНИЕ В РЕГИСТР | Около 2.000 евро за обе процедуры | Издержки увеличиваются в соответствии с количеством страниц или со сложностью акта, и со стоимостью объекта недвижимости. |
| ГОНОРАР АДВОКАТА | Около 1% | Гонорар адвоката составит, приблизительно, порядка 1% от продажной стоимости, в зависимости от адвоката и стоимости объекта недвижимости. |
| МУНИЦИПАЛЬНЫЙ НАЛОГ НА ПРИБАВОЧНУЮ СТОИМОСТЬ | Ранее упомянутый налог на прибавочную стоимость не превышает нескольких сотен евро или нескольких тысяч евро, если речь идет о недвижимости с большим земельным участком, которая много лет не меняла владельца. Это налог, который надо оценить и оговорить с продавцом на стадии переговоров. | |
| ИТОГО Официальные издержки, связанные с покупкой готового жилья составляют около 10-11% в случае перепродажи недвижимости, или около 12%, если уплачивается НДС (новая недвижимость), плюс гонорар адвоката. |
||
Когда принимается предложение, наймите адвоката для проверки регистра собственности (последнее слово о владельце собственности, где можно обнаружить любые повинности и долги). Он подготовит частный договор, который обяжет обе стороны купли-продажи, и в итоге подготовит нотариальный акт для подписания в присутствии испанского нотариуса в момент оплаты остатка стоимости продажи и передаст право собственности без сборов, закрывая, таким образом, сделку купли-продажи. В Марбелье есть замечательные адвокаты, большинство из которых знают английский и другие языки. Наилучший способ выбрать адвоката – по личным рекомендациям или по совету вашего агента по недвижимости.
Действительно, многие из вышеуказанных советов предназначены для покупки перепродаваемой недвижимости, так как у новых предложений имеется фиксированный прайс-лист и план оплаты, часто с очень небольшим «зазором» для торгов, по крайней мере, в плане цены. Иногда можно договариваться о некоторых дополнениях или изменениях в пределах цены купли-продажи, в зависимости от норм застройщика.
В итоге, найти и купить недвижимость в Испании может быть операцией настолько простой, или настолько сложной, как пожелаете. Старинное правило “Caveat Emptor” (Покупатель, будь осторожен!) все еще в силе. В конечном счете, никогда не забывайте доверять вашей интуиции. Зачастую это наш лучший путеводитель.
